Jak napisać oświadczenie o pochodzeniu środków przy zakupie mieszkania za gotówkę

Jak przygotować oświadczenie o pochodzeniu środków przy zakupie mieszkania za gotówkę

Zastanawiasz się, jak napisać oświadczenie o pochodzeniu środków przy zakupie mieszkania za gotówkę i dlaczego w ogóle ktoś pyta Cię o Twoje pieniądze? Kupujący nieruchomości bez udziału banku coraz częściej spotykają się z obowiązkiem szczegółowego wyjaśnienia źródła finansowania transakcji.

Choć może się wydawać, że zakup za gotówkę jest prostszy niż kredyt hipoteczny, w praktyce wymaga on od Ciebie większej przejrzystości wobec notariusza i urzędu skarbowego. Nie chodzi tu wyłącznie o „pranie brudnych pieniędzy”, ale o spełnienie wymogów prawa i zabezpieczenie legalności całej transakcji.

Przepisy, w szczególności ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (tzw. ustawa AML), nakładają na instytucje obowiązane – w tym na notariuszy – obowiązek weryfikacji pochodzenia środków. Dla Ciebie oznacza to konieczność przygotowania kompletnego, jasnego i rzetelnego oświadczenia.

Odpowiednio sporządzone oświadczenie o pochodzeniu środków pozwoli Ci spokojnie przejść przez proces zakupu mieszkania, uniknąć blokady transakcji oraz ewentualnych pytań ze strony Krajowej Administracji Skarbowej. W kolejnych sekcjach znajdziesz szczegółową instrukcję, jak je przygotować krok po kroku.

Dlaczego notariusz wymaga oświadczenia o pochodzeniu środków

Notariusz pełni rolę strażnika legalności obrotu nieruchomościami. Jako instytucja obowiązana na gruncie ustawy AML ma ustawowy obowiązek sprawdzania, skąd pochodzą pieniądze użyte do zakupu mieszkania, domu czy działki. Nie jest to kwestia ciekawości, ale wymóg prawny, którego notariusz nie może zignorować.

Brak oświadczenia o pochodzeniu środków lub przedstawienie oświadczenia budzącego wątpliwości może skutkować odmową sporządzenia aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że bez wiarygodnego wyjaśnienia źródła pieniędzy nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości. To realne ryzyko, którego można łatwo uniknąć, przygotowując się zawczasu.

Jeśli notariusz uzna, że przedstawione informacje są niejasne, nielogiczne lub sprzeczne z dokumentami, ma obowiązek zgłosić transakcję do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). Stamtąd sprawa może zostać przekazana do Krajowej Administracji Skarbowej. Zamiast narażać się na dodatkowe kontrole, warto zadbać o przejrzyste i kompletne oświadczenie już na etapie umawiania aktu.

Dla kupującego mieszkanie za gotówkę oświadczenie o pochodzeniu pieniędzy jest więc jednym z kluczowych dokumentów, koniecznym do tego, aby transakcja przebiegła sprawnie, bezpiecznie i bez niepotrzebnych komplikacji.

Jakie elementy musi zawierać oświadczenie o pochodzeniu środków

Dobrze przygotowane oświadczenie o pochodzeniu środków nie musi być skomplikowanym pismem prawniczym, ale powinno być kompletne, precyzyjne i zgodne z rzeczywistością. Dzięki temu notariusz będzie mógł bez przeszkód wykorzystać je przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Poniżej znajdziesz kluczowe elementy, które powinny obowiązkowo znaleźć się w oświadczeniu. Dla przejrzystości możesz potraktować je jako listę punktów do odhaczenia podczas przygotowywania dokumentu.

Dane osobowe składającego oświadczenie

Na początku oświadczenia wpisz pełne dane identyfikujące Ciebie jako kupującego i autora dokumentu. Powinny się tam znaleźć:

• Imię i nazwisko
• Adres zamieszkania
• Numer PESEL
• Numer i seria dokumentu tożsamości (dowód osobisty lub paszport)
• Data i miejsce urodzenia

Te informacje umożliwiają jednoznaczną identyfikację osoby składającej oświadczenie i będą porównywane z danymi zawartymi w akcie notarialnym. Brak któregoś z tych elementów może zmusić notariusza do poprawiania dokumentu tuż przed podpisaniem umowy.

Dane dotyczące nabywanej nieruchomości

Kolejna część oświadczenia powinna dotyczyć konkretnej nieruchomości, którą kupujesz za gotówkę. W tej sekcji wskaż:

• Dokładny adres nieruchomości
• Numer księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości
• Cenę zakupu – taką samą, jaka znajdzie się w akcie notarialnym

Umieszczenie tych danych jasno powiąże oświadczenie z daną transakcją i wykluczy wątpliwości, do jakiego zakupu odnosi się przedstawione wyjaśnienie pochodzenia środków.

Informacja o formie finansowania

W oświadczeniu powinno się również znaleźć wyraźne wskazanie, że nabycie mieszkania odbywa się za środki własne, bez udziału kredytu hipotecznego. Wystarczy jedno zdanie, w którym:

• Wskazujesz, że transakcja finansowana jest z gotówki lub środków własnych
• Podkreślasz, że nie korzystasz z kredytu bankowego na zakup tej konkretnej nieruchomości

Jeżeli jednak część kwoty pochodzi z innej formy finansowania, np. pożyczki prywatnej lub kredytu konsumpcyjnego, musisz wyraźnie zaznaczyć to w dalszej części oświadczenia, opisując szczegółowo takie źródło.

Jak szczegółowo opisać źródła pochodzenia środków

Opis źródeł pochodzenia środków to najważniejsza część oświadczenia, która najczęściej budzi pytania i wątpliwości. Zasada jest prosta: im dokładniej opiszesz, skąd masz pieniądze, tym mniej problemów pojawi się u notariusza i ewentualnie w urzędzie skarbowym.

W tej sekcji nie warto stosować ogólników. Zamiast pisać, że „pieniądze pochodzą z oszczędności”, lepiej wskazać konkretny okres ich gromadzenia, formę zatrudnienia, firmę, z której otrzymywałeś wynagrodzenie, albo numer aktu notarialnego sprzedaży innej nieruchomości.

Poniżej znajdziesz typowe kategorie źródeł, które możesz uwzględnić w swoim oświadczeniu.

Oszczędności z wynagrodzenia lub działalności gospodarczej

Jeśli pieniądze zgromadziłeś dzięki pracy zawodowej lub prowadzeniu firmy, opisz to w sposób możliwie szczegółowy, ale nadal zwięzły. W oświadczeniu możesz wskazać:

• Okres, w którym gromadziłeś środki, np. „w latach 2015–2023”
• Rodzaj zatrudnienia lub charakter działalności gospodarczej
• Nazwę pracodawcy lub firmy, pod którą prowadziłeś działalność

Dodatkowo możesz w treści nawiązać do deklaracji podatkowych (np. PIT-37 lub PIT-36), które potwierdzają wysokość Twoich dochodów. Taka informacja pomaga w powiązaniu poziomu zarobków z kwotą oszczędności przeznaczoną na zakup mieszkania.

Sprzedaż innej nieruchomości

Często środki na zakup nowego mieszkania pochodzą ze sprzedaży innej nieruchomości – mieszkania, domu lub działki. W takim przypadku obowiązkowo wskaż:

• Adres nieruchomości, którą sprzedałeś
• Numer jej księgi wieczystej
• Datę i numer aktu notarialnego sprzedaży
• Zasadniczą kwotę, jaką uzyskałeś ze sprzedaży

Wartości te powinny odpowiadać danym zawartym w akcie notarialnym. Notariusz może poprosić Cię o okazanie aktu sprzedaży, dlatego dobrze jest mieć jego kopię przygotowaną na spotkanie.

Darowizna pieniężna

Jeśli część lub całość środków pochodzi z darowizny, w oświadczeniu powinny znaleźć się następujące dane:

• Imię, nazwisko i stopień pokrewieństwa darczyńcy (np. matka, ojciec)
• Data dokonania darowizny
• Kwota darowizny przeznaczona na zakup mieszkania
• Informacja o formie darowizny (przelew bankowy lub akt notarialny)

W przypadku większych kwot, obecnie powyżej ok. 36 120 zł od jednej osoby w ciągu 5 lat w najbliższej rodzinie, darowizna musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Dla darowizn pieniężnych w gotówce przekraczających limit wymagana jest forma aktu notarialnego. Dobrze jest wspomnieć w oświadczeniu o zgłoszeniu darowizny do US oraz o akcie notarialnym, jeśli został sporządzony.

Środki ze spadku

Jeżeli na zakup nieruchomości przeznaczasz pieniądze pochodzące ze spadku, w oświadczeniu opisz:

• Kto był spadkodawcą (imię, nazwisko, stopień pokrewieństwa)
• Sygnaturę i datę postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
  lub numer aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza
• Ewentualne dokumenty potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn

Takie informacje umożliwią wykazanie, że środki zostały uzyskane legalnie oraz że kwestie podatkowe zostały prawidłowo załatwione.

Sprzedaż ruchomości – samochód, biżuteria, dzieła sztuki

Kolejnym możliwym źródłem finansowania są pieniądze ze sprzedaży wartościowych ruchomości. W oświadczeniu możesz wskazać na przykład:

• Rodzaj sprzedanego przedmiotu (np. samochód, biżuteria, dzieło sztuki)
• Datę zawarcia umowy sprzedaży
• Kwotę uzyskaną ze sprzedaży

Dobrą praktyką jest powołanie się na umowę kupna-sprzedaży, która potwierdza warunki transakcji. Ułatwi to notariuszowi weryfikację źródła środków i uporządkuje Twoją dokumentację.

Kredyt konsumpcyjny lub pożyczka prywatna

Zakup mieszkania za gotówkę nie zawsze oznacza, że całe środki pochodzą wyłącznie z oszczędności. Część kwoty może pochodzić z kredytu konsumpcyjnego lub pożyczki prywatnej. W takim przypadku w oświadczeniu wskaż:

• Kredytodawcę lub pożyczkodawcę (np. nazwę banku albo dane osoby fizycznej)
• Datę i numer umowy kredytu lub pożyczki
• Kwotę, która została przeznaczona na zakup mieszkania

Przy pożyczkach prywatnych pamiętaj o obowiązku rozliczenia PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych), co może również zainteresować notariusza lub urząd skarbowy.

Zyski z inwestycji i kapitału

Jeżeli część środków pochodzi z inwestycji kapitałowych, takich jak sprzedaż akcji, obligacji czy jednostek funduszy inwestycyjnych, powinieneś opisać w oświadczeniu:

• Rodzaj inwestycji, z której pochodziły zyski
• Orientacyjne daty transakcji sprzedaży
• Łączne kwoty uzyskane ze zbycia aktywów

Warto wspomnieć o dokumentach, takich jak wyciągi z rachunku maklerskiego czy deklaracje PIT-8C, które potwierdzają uzyskane dochody z kapitału. To dodatkowo wzmacnia wiarygodność Twojego oświadczenia o pochodzeniu środków.

Przykładowy wzór fragmentu oświadczenia

Dla ułatwienia przygotowania własnego dokumentu warto zobaczyć, jak może wyglądać fragment poprawnie sporządzonego oświadczenia o pochodzeniu środków przy zakupie mieszkania za gotówkę. Taki wzór możesz dostosować do swojej sytuacji, podmieniając dane osobowe, kwoty oraz szczegóły dotyczące źródeł pieniędzy.

Poniżej przykładowy zapis:

„Ja, niżej podpisany [Twoje Imię i Nazwisko], legitymujący się dowodem osobistym seria i numer [XXX], numer PESEL [YYY], oświadczam, że środki pieniężne w kwocie [Cena zakupu] złotych (słownie: [Cena zakupu słownie] złotych), przeznaczone na zakup nieruchomości położonej w [Miejscowość], przy ulicy [Ulica i numer], o numerze księgi wieczystej [Numer KW], pochodzą z następujących źródeł:

1. Zgromadzone oszczędności pochodzące z wynagrodzenia za pracę na podstawie umowy o pracę w firmie „Przyjazne Domy Sp. z o.o.” w Warszawie, w okresie od stycznia 2018 roku do grudnia 2023 roku, w kwocie około [X] złotych. Potwierdzeniem są deklaracje PIT-37 za ww. lata.

2. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w [Miejscowość], ul. [Ulica], stanowiącej działkę nr [XXX], dla której Sąd Rejonowy w [Miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [YYY], na podstawie aktu notarialnego z dnia [Data], rep. A nr [Numer], sporządzonego przed notariuszem [Imię i Nazwisko notariusza] w [Miejscowość], w kwocie [Y] złotych.

3. Darowizna pieniężna otrzymana od moich rodziców, [Imię i Nazwisko matki] oraz [Imię i Nazwisko ojca], w dniu [Data], w kwocie [Z] złotych, co zostało udokumentowane aktem notarialnym z dnia [Data], rep. A nr [Numer], sporządzonym przed notariuszem [Imię i Nazwisko notariusza] w [Miejscowość] oraz zgłoszeniem do Urzędu Skarbowego w [Miejscowość] z dnia [Data].

Oświadczam, że jestem świadomy odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, zgodnie z art. 233 § 1 Kodeksu Karnego.”

Na końcu dokumentu koniecznie dodaj miejscowość i datę sporządzenia oświadczenia oraz własnoręczny podpis. Pamiętaj, że nawet najlepszy wzór nie zastąpi rzetelnego opisania Twojej realnej sytuacji finansowej.

Klauzula o odpowiedzialności karnej i forma oświadczenia

Bardzo ważnym elementem każdego oświadczenia o pochodzeniu środków jest klauzula o odpowiedzialności karnej. W praktyce oznacza to, że deklarujesz świadomość, iż podawanie nieprawdziwych informacji może stanowić przestępstwo.

W oświadczeniu zwykle zamieszcza się zapis zbliżony do następującego:

„Oświadczam, że jestem świadomy odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, zgodnie z art. 233 § 1 Kodeksu Karnego.”

Takie sformułowanie podkreśla powagę dokumentu i przypomina, że twierdzenia zawarte w oświadczeniu podlegają ocenie tak samo jak zeznania składane przed organami państwa. Próba „upiększenia” rzeczywistości lub wymyślenia fikcyjnej historii pochodzenia środków może mieć poważne konsekwencje prawne i finansowe.

Jeśli chodzi o formę, najczęściej wystarcza:

• Oświadczenie sporządzone na piśmie,
• Opatrzone własnoręcznym podpisem,
• Złożone bezpośrednio u notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego.

Zdarza się, że notariusz sam podyktuje treść oświadczenia i włączy je do aktu lub poprosi Cię o dopisanie stosownej klauzuli. W szczególnych przypadkach, przy bardzo wysokich kwotach lub skomplikowanej strukturze źródeł, może zaproponować sporządzenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Taka opcja wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami i jest stosowana raczej rzadko.

Jakie dokumenty warto przygotować dla notariusza

Samo oświadczenie o pochodzeniu środków to jedno, ale notariusz może poprosić Cię również o okazanie dokumentów, które uwiarygadniają jego treść. Im lepiej przygotujesz się od strony formalnej, tym sprawniej przebiegnie cała procedura związana z zakupem mieszkania za gotówkę.

Do najczęściej spotykanych dokumentów, które warto mieć pod ręką, należą:

• Wyciągi bankowe – pokazujące wpływy środków na konto oraz historię transakcji związanych z gromadzeniem pieniędzy na zakup nieruchomości.
• Deklaracje PIT – jeżeli środki pochodzą z wynagrodzenia za pracę lub działalności gospodarczej, zeznania podatkowe za ostatnie lata stanowią mocny dowód uzyskiwania dochodów na odpowiednim poziomie.
• Akty notarialne sprzedaży nieruchomości – przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki niezbędny będzie wcześniej sporządzony akt notarialny dokumentujący transakcję.
• Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia – jeśli korzystasz ze środków pochodzących z dziedziczenia.
• Potwierdzenia zgłoszenia darowizn lub spadków do urzędu skarbowego (np. druk SD-Z2) – w sytuacji, gdy przepisy wymagają takiego zgłoszenia.
• Umowy kupna-sprzedaży ruchomości – dla samochodów, wartościowych przedmiotów czy dzieł sztuki sprzedanych w celu zgromadzenia środków.
• Umowy kredytu lub pożyczki – w przypadku finansowania części zakupu z kredytu konsumpcyjnego albo prywatnej pożyczki.

Posiadanie tych dokumentów nie zawsze jest bezwzględnie wymagane, ale ich okazanie znacznie ułatwia notariuszowi wykonanie obowiązków związanych z AML i może przyspieszyć finalizację transakcji.

Co zrobić, jeśli brakuje części dokumentów i czego unikać

Zdarza się, że kupujący mieszkanie za gotówkę nie mają pod ręką pełnej dokumentacji potwierdzającej pochodzenie środków. W takiej sytuacji nie warto panikować, tylko spokojnie sprawdzić, co da się odtworzyć lub ponownie pozyskać.

Wielu dokumentów nie musisz posiadać w oryginale przez całe życie – możesz je odzyskać:

• Wyciągi bankowe są dostępne w banku nawet za kilka lat wstecz, często za drobną opłatą.
• Kopię aktu notarialnego otrzymasz u notariusza, który go sporządził – wystarczy wskazać datę, numer repertorium lub dane stron.
• W przypadku zgubionych umów, niekiedy możliwe jest uzyskanie duplikatu albo potwierdzenia od drugiej strony transakcji.

W razie wątpliwości dobrze jest szczerze porozmawiać z notariuszem. Często podpowie on, które dokumenty są kluczowe i jakie alternatywy mogą zostać zaakceptowane.

Przy sporządzaniu oświadczenia o pochodzeniu środków unikaj:

• Ogólnikowych stwierdzeń, takich jak „pieniądze od rodziny” bez podania konkretnych osób, dat i kwot.
• Wymyślonych historii, które nie znajdują żadnego potwierdzenia w dokumentach i mogą zostać łatwo podważone przez urząd skarbowy.
• Braku dokumentacji, jeśli masz możliwość jej odtworzenia – samo oświadczenie bez żadnego pokrycia w dokumentach może okazać się niewystarczające przy weryfikacji.

Rzetelne przygotowanie oświadczenia o pochodzeniu środków i odpowiednich załączników to ważny etap na drodze do bezpiecznego zakupu mieszkania za gotówkę. Transparentność, spójność informacji oraz gotowość do udokumentowania źródeł pieniędzy zapewniają spokój zarówno Tobie, jak i notariuszowi oraz ograniczają ryzyko pytań ze strony organów skarbowych.