Kiedy Urząd Skarbowy wymaga oświadczenia o stanie rodzinnym przy zakupie mieszkania

Kiedy Urząd Skarbowy wymaga oświadczenia o stanie rodzinnym przy kupnie mieszkania?

Zastanawiasz się, kiedy Urząd Skarbowy wymaga oświadczenia o stanie rodzinnym przy kupnie mieszkania i czy w Twojej sytuacji będzie ono konieczne? Przy zakupie nieruchomości, zwłaszcza pierwszego mieszkania, formalności potrafią przytłoczyć, a kwestia podatków i wymogów skarbówki budzi szczególny niepokój.

W całym procesie pojawia się wiele dokumentów, a jednym z nich może być właśnie oświadczenie o stanie rodzinnym lub majątkowym. Wbrew pozorom nie jest to fanaberia urzędników, ale element wynikający wprost z przepisów podatkowych, zwłaszcza tych dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Kupno mieszkania niesie za sobą obowiązek zapłaty podatku PCC, jeśli nabywasz lokal z rynku wtórnego. W niektórych przypadkach możesz zostać z tego podatku zwolniony, ale wtedy urząd musi mieć pewność, że rzeczywiście spełniasz wszystkie ustawowe warunki.

Właśnie dlatego urząd – najczęściej poprzez notariusza – może oczekiwać od Ciebie określonych oświadczeń, w tym informacji o stanie cywilnym, wspólności lub rozdzielności majątkowej oraz o tym, czy Ty lub Twój małżonek posiadaliście wcześniej nieruchomość mieszkalną.

Podatek PCC i pierwsze mieszkanie – gdzie pojawia się oświadczenie?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego kluczowy jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Standardowo wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego. Następnie notariusz odprowadza ten podatek do Urzędu Skarbowego.

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje jednak bardzo korzystne zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. To właśnie ta ulga sprawiła, że temat oświadczeń o stanie rodzinnym i majątkowym stał się tak istotny. Aby skorzystać z preferencji, musisz udowodnić, że spełniasz określone kryteria.

Zgodnie z przepisami, zwolnienie przysługuje, jeśli nabywcą jest osoba fizyczna lub kilka osób fizycznych, a żadnej z nich – ani przed dniem nabycia, ani w dniu nabycia – nie przysługiwało: - prawo własności lokalu mieszkalnego, - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, - udział w takim prawie lub nieruchomości mieszkalnej.

Brzmi to dość prosto, gdy jesteś singlem i nigdy niczego nie kupowałeś, ale sytuacja komplikuje się, gdy w grę wchodzi małżeństwo, wspólność majątkowa lub wcześniejsze udziały w nieruchomościach.

Kiedy Urząd Skarbowy interesuje się Twoim stanem rodzinnym?

Urząd Skarbowy nie pyta o Twoje życie prywatne z ciekawości. Stan rodzinny i majątkowy ma znaczenie wyłącznie wtedy, gdy wpływa na rozliczenie podatku, zwłaszcza przy zwolnieniu z PCC.

Skarbówka bierze pod uwagę takie kwestie jak: - to, czy jesteś w związku małżeńskim, - czy obowiązuje Cię wspólność majątkowa czy rozdzielność, - czy Ty lub Twój małżonek posiadaliście kiedyś mieszkanie lub udział w nim.

Informacje te są potrzebne, aby: - ustalić, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC jako nabywcy pierwszego mieszkania, - zweryfikować, czy nie dochodzi do zaniżenia podatku lub nieuprawnionego korzystania z preferencji, - skoordynować dane z innymi instytucjami (notariusz, bank, inne urzędy).

W praktyce Urząd Skarbowy najczęściej otrzymuje potrzebne informacje za pośrednictwem notariusza, który w akcie notarialnym umieszcza Twoje oświadczenia. Czasem jednak urząd może dodatkowo wezwać Cię do złożenia osobnego pisemnego oświadczenia, jeśli uzna to za konieczne.

Małżeństwo, wspólność majątkowa i pierwsze mieszkanie

Jeśli jesteś w związku małżeńskim i obowiązuje Cię ustawowa wspólność majątkowa, urząd skarbowy nie patrzy tylko na Ciebie jako osobę kupującą mieszkanie. Analizuje sytuację majątkową Was obojga jako małżeństwa.

W praktyce oznacza to, że: - jeżeli Twój małżonek posiadał już wcześniej mieszkanie lub udział w nieruchomości mieszkalnej,
- nawet jeśli Ty sam nigdy nie miałeś mieszkania,
- to jako małżeństwo nie spełniacie warunków do skorzystania ze zwolnienia z PCC na pierwsze mieszkanie.

Dlatego w akcie notarialnym notariusz często zamieszcza: - oświadczenie o tym, że jesteś w związku małżeńskim, - informację o istnieniu wspólności majątkowej, - oświadczenie, że żadne z Was nie posiadało wcześniej nieruchomości mieszkalnej – jeżeli chcecie skorzystać ze zwolnienia.

Jeżeli któreś z Was posiadało kiedyś mieszkanie, notariusz musi mieć tego świadomość i odpowiednio rozliczyć podatek. Urząd Skarbowy opiera się potem właśnie na tych danych, gdy weryfikuje zastosowaną ulgę lub jej brak.

Rozdzielność majątkowa (intercyza) a zwolnienie z PCC

Rozdzielność majątkowa zmienia sposób, w jaki urząd skarbowy patrzy na zakup mieszkania. Jeśli zawarłeś intercyzę i kupujesz mieszkanie wyłącznie do swojego majątku osobistego, sytuacja wygląda inaczej niż przy wspólności.

W takim wariancie może być tak, że: - Ty nigdy nie posiadałeś mieszkania ani udziału w nim, - Twój małżonek miał wcześniej nieruchomość, - mimo to nadal możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC, o ile nabywasz mieszkanie do swojego wyłącznego majątku.

W akcie notarialnym musi się wtedy znaleźć: - informacja o istnieniu rozdzielności majątkowej, - wskazanie, że lokal wchodzi do Twojego majątku osobistego, - oświadczenie, że Ty (jako nabywca) nie posiadałeś wcześniej nieruchomości mieszkalnej.

Takie dane są dla urzędu skarbowego kluczowe, ponieważ pozwalają prawidłowo zastosować przepisy o uldze dla pierwszego mieszkania i upewnić się, że nie dochodzi do nadużycia prawa.

Praktyczne scenariusze – kiedy oświadczenie jest wymagane?

W codziennej praktyce możesz spotkać się z kilkoma typowymi sytuacjami, w których oświadczenie o stanie rodzinnym lub majątkowym będzie wymagane przez notariusza lub bezpośrednio przez urząd skarbowy.

1. Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego

Jeśli: - nigdy wcześniej nie miałeś mieszkania ani udziału w lokalu mieszkalnym,
- jesteś singlem lub w małżeństwie, w którym żadne z Was nie posiadało mieszkania,
to masz szansę skorzystać ze zwolnienia z PCC.

W takim przypadku notariusz poprosi Cię o: - złożenie oświadczenia, że spełniasz warunki do zwolnienia,
- potwierdzenie, że Ty i ewentualnie Twój małżonek nie posiadaliście dotąd żadnego mieszkania ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

To właśnie te informacje trafią później do Urzędu Skarbowego wraz z aktem notarialnym.

2. Urząd Skarbowy weryfikuje Twoje zwolnienie

Czasem, po otrzymaniu dokumentów od notariusza, Urząd Skarbowy może chcieć dokładniej zweryfikować Twoje prawo do ulgi. Dzieje się tak na przykład, gdy: - powstają wątpliwości co do Twoich wcześniejszych transakcji, - pojawiają się rozbieżności w bazach danych lub dokumentach.

W takiej sytuacji urząd może: - wezwać Cię do złożenia dodatkowych wyjaśnień,
- poprosić o osobne, pisemne oświadczenie o stanie rodzinnym i majątkowym,
- zażądać potwierdzenia, że nie posiadasz ani nie posiadałeś innej nieruchomości mieszkalnej.

Jest to forma kontroli, która ma zapobiegać nadużyciom i błędom w stosowaniu zwolnienia z PCC.

3. Masz rozdzielność majątkową

Jeżeli między Tobą a małżonkiem obowiązuje rozdzielność majątkowa i: - tylko Ty nabywasz mieszkanie do swojego majątku osobistego,
- spełniasz warunki do ulgi (brak wcześniejszych nieruchomości),
możesz nadal korzystać ze zwolnienia z PCC, nawet jeśli Twój małżonek posiadał kiedyś mieszkanie.

W tej sytuacji notariusz będzie wymagał: - oświadczenia o rozdzielności majątkowej, - oświadczenia o braku wcześniejszego posiadania nieruchomości przez Ciebie jako nabywcę.

Informacje te są w praktyce formą oświadczenia o stanie „rodzinnym” w sensie majątkowym, co ma bezpośredni wpływ na rozliczenie podatku.

4. Inne programy i preferencje powiązane z mieszkaniem

Choć zwolnienie z PCC jest najczęstszym powodem pytania o Twój stan rodzinny przy zakupie mieszkania, w przeszłości funkcjonowały różne programy rządowe, takie jak: - „Rodzina na Swoim”, - „Mieszkanie bez Wkładu Własnego”, - „Pierwsze Mieszkanie” z dopłatami do kredytu.

W ich ramach wsparcie bywało uzależnione od stanu rodzinnego, liczby dzieci, wieku nabywcy czy posiadania innych nieruchomości. Obecnie programy tego typu rzadziej wymagają bezpośredniego oświadczenia dla urzędu skarbowego przy samym akcie zakupu, ale:
- banki i instytucje finansowe zbierają szczegółowe dane demograficzne i majątkowe,
- te informacje mogą być udostępniane organom skarbowym w ramach kontroli lub wymiany danych.

W efekcie Twoja sytuacja rodzinna i mieszkaniowa jest i tak w pewnym stopniu monitorowana w kontekście ulg i preferencji.

Co zawiera oświadczenie o stanie rodzinnym i jak je sporządzić?

Jeżeli Urząd Skarbowy wymaga bezpośrednio od Ciebie oświadczenia o stanie rodzinnym przy kupnie mieszkania, będzie to zazwyczaj formalny dokument sporządzony na piśmie.

Standardowo zawiera on: - Twoje dane osobowe (imię, nazwisko),
- numer PESEL i adres zamieszkania,
- informację o stanie cywilnym (np. żonaty/zamężna, panna/kawaler, wdowiec/wdowa),
- opis sytuacji majątkowej w kontekście nieruchomości mieszkalnych – oświadczenie, że: - nie posiadasz prawa własności lokalu mieszkalnego,
- nie przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- nie posiadasz udziału w takich prawach,
- jeśli jesteś w związku małżeńskim – informację, że Twój małżonek również nie posiada takich praw (jeśli starasz się o zwolnienie z PCC w ramach pierwszego mieszkania).

Bardzo ważnym elementem jest klauzula o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń. Oznacza to, że podpisując dokument, bierzesz na siebie pełną odpowiedzialność za jego prawdziwość.

Takie oświadczenie: - sporządza się najczęściej w formie pisemnej,
- musi być podpisane własnoręcznie,
- niekiedy może wymagać poświadczenia notarialnego, szczególnie gdy stanowi część aktu notarialnego związanego z zakupem mieszkania.

Konsekwencje złożenia fałszywego oświadczenia

Urząd Skarbowy ma szerokie możliwości weryfikacji prawdziwości Twoich oświadczeń. Korzysta m.in. z: - baz danych dotyczących nieruchomości,
- współpracy z innymi urzędami i instytucjami,
- informacji od notariuszy, banków i sądów wieczystoksięgowych.

Jeśli złożysz fałszywe oświadczenie o stanie rodzinnym lub o nieposiadaniu innej nieruchomości, aby uniknąć zapłaty PCC, narażasz się na poważne konsekwencje. Może to być zakwalifikowane jako: - wykroczenie skarbowe lub
- przestępstwo skarbowe,

w zależności od skali i okoliczności. Skutki mogą obejmować: - obowiązek zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami,
- nałożenie kary grzywny,
- w skrajnych przypadkach – odpowiedzialność karną, łącznie z groźbą pozbawienia wolności.

Dlatego przy wszelkich oświadczeniach składanych dla urzędu skarbowego lepiej postawić na pełną szczerość i transparentność, nawet jeśli oznacza to brak ulgi.

Jak przygotować się do zakupu mieszkania pod kątem oświadczeń?

Aby cały proces zakupu mieszkania – zwłaszcza pierwszego – przebiegł możliwie gładko, warto wcześniej odpowiednio się przygotować. Dzięki temu łatwiej przejdziesz przez etap związany z podatkami i oświadczeniami wymaganymi przez urząd skarbowy.

Warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii:

1. Dokładnie przeanalizuj swoją sytuację majątkową
   Zastanów się, czy kiedykolwiek miałeś:
2. własne mieszkanie,
3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

4. udział w nieruchomości mieszkalnej.
   Jeśli jesteś w małżeństwie, przeanalizuj również historię majątkową małżonka.

5. Ustal status majątkowy w małżeństwie
   Sprawdź, czy:

6. obowiązuje Cię wspólność majątkowa (domyślnie),

7. czy macie rozdzielność majątkową (intercyzę).
   To ma bezpośredni wpływ na to, czy i w jaki sposób możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC.

8. Rozmawiaj szczerze z notariuszem
   Notariusz:

9. jest Twoim pierwszym doradcą przy zakupie mieszkania,
10. wyjaśni, jakie oświadczenia musisz złożyć,

11. poinformuje, czy w Twoim przypadku przysługuje zwolnienie z PCC.
    Nie warto niczego ukrywać – wszystko i tak może zostać ujawnione w trakcie kontroli.

12. Zachowuj kopie wszystkich oświadczeń
    Przechowuj:

13. kopie aktów notarialnych,
14. oświadczenia składane notariuszowi i urzędowi skarbowemu,

15. ewentualną korespondencję z urzędem.
    Mogą one być potrzebne w razie późniejszej weryfikacji lub kontroli.

16. Nie podejmuj ryzyka dla chwilowej korzyści
    Próba uniknięcia podatku poprzez nieprawdziwe oświadczenie może:

17. przynieść krótkotrwałą oszczędność,
18. ale narazić Cię na znacznie większe koszty w przyszłości – finansowe i prawne.

Urząd Skarbowy to instytucja, która dysponuje szerokim wachlarzem narzędzi kontrolnych. Próba „przechytrzenia” systemu zwykle kończy się dotkliwymi konsekwencjami, które zdecydowanie przewyższają potencjalne korzyści.

Podsumowanie – kiedy urząd skarbowy wymaga oświadczenia o stanie rodzinnym?

Urząd Skarbowy wymaga oświadczenia o stanie rodzinnym przy kupnie mieszkania głównie wtedy, gdy ma to znaczenie dla Twojej sytuacji podatkowej, przede wszystkim w kontekście: - zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania,
- ustalenia, czy Ty i – w razie małżeństwa – Twój małżonek posiadaliście wcześniej nieruchomości mieszkalne,
- oceny, czy między Wami istnieje wspólność, czy rozdzielność majątkowa.

Najczęściej oświadczenia te składasz u notariusza, a następnie trafiają one do urzędu skarbowego wraz z aktem notarialnym. Zdarza się jednak, że urząd samodzielnie wzywa do dodatkowych wyjaśnień lub sporządzenia odrębnego pisemnego oświadczenia.

Kluczem do spokojnego przejścia przez cały proces jest: - świadomość swojej sytuacji rodzinnej i majątkowej,
- szczerość w oświadczeniach,
- dobra współpraca z notariuszem i gotowość do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości.

Dzięki temu zakup mieszkania – zwłaszcza pierwszego – będzie dla Ciebie przede wszystkim radością, a nie źródłem stresu związanego z urzędem skarbowym i podatkami.