Odmowa złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków u notariusza

Czy można odmówić złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków u notariusza?

Znalazłeś wymarzone mieszkanie, dopiąłeś szczegóły sprzedaży starego domu albo właśnie finalizujesz umowę najmu, która znacząco poprawi Twoje warunki życia. Jesteś o krok od podpisania dokumentów u notariusza, a emocje sięgają zenitu. Nagle, w ferworze przygotowań, notariusz prosi Cię o złożenie oświadczenia o pochodzeniu środków, którymi zamierzasz zapłacić.

W Twojej głowie natychmiast pojawia się pytanie: czy można odmówić złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków u notariusza? Naturalnie chcesz chronić swoją prywatność i zastanawiasz się, na ile ta prośba jest uzasadniona, a na ile możesz ją zignorować. Tego typu wątpliwości potrafią skomplikować nawet najprostszą transakcję.

Na rynku nieruchomości formalności potrafią przytłoczyć, zwłaszcza gdy dotyczą Twoich pieniędzy. Dlatego warto spokojnie zrozumieć, skąd w ogóle wynika obowiązek składania takiego oświadczenia, jakie są jego konsekwencje i dlaczego notariusz nie robi tego „z ciekawości”, ale z mocy prawa.

W tym artykule krok po kroku wyjaśniamy, po co notariusz pyta o źródło środków, jakie ma obowiązki i co faktycznie stanie się, jeśli odmówisz podpisania oświadczenia. Dzięki temu podejmiesz świadomą decyzję i unikniesz przykrych niespodzianek przy stole notarialnym.

Prawne podstawy – obowiązek czy dobra wola klienta?

Zacznijmy od odczarowania podstawowego mitu. Prośba notariusza o oświadczenie o pochodzeniu środków nie jest jego fanaberią ani niepotrzebnym utrudnieniem. To ściśle określony wymóg prawny, wynikający z obowiązujących przepisów.

Notariusze, podobnie jak banki, instytucje finansowe czy firmy ubezpieczeniowe, są tak zwanymi „instytucjami obowiązanymi” w rozumieniu Ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu z 1 marca 2018 r. Znajdują się zatem w tej samej kategorii co podmioty, które z definicji muszą szczególnie uważać na źródło przepływających przez nie środków.

Głównym celem tej ustawy jest zapobieganie wykorzystywaniu systemu finansowego – w tym rynku nieruchomości – do legalizowania pieniędzy pochodzących z przestępstw. Mowa m.in. o korupcji, handlu narkotykami, poważnych oszustwach czy finansowaniu terroryzmu. Państwo chce ograniczyć możliwość „wprowadzania do legalnego obiegu” takich środków.

W praktyce oznacza to, że notariusz jako osoba zaufania publicznego ma obowiązek weryfikować źródło pochodzenia środków, zwłaszcza przy transakcjach o wysokiej wartości. Co istotne, nie ma znaczenia, czy kupujesz kawalerkę za 300 tysięcy, czy willę za kilka milionów – procedura AML (przeciwdziałania praniu pieniędzy) obowiązuje tak samo.

Dlaczego notariusz pyta o pochodzenie pieniędzy?

Notariusz działa trochę jak bardzo ostrożny pośrednik transakcji, który rozlicza się nie tylko z klientem, lecz także z państwem i systemem finansowym. Jego zadaniem nie jest „rozliczanie podatków”, ale ocena ryzyka, że konkretna transakcja może służyć praniu pieniędzy lub finansowaniu terroryzmu.

W tym kontekście kluczowe są trzy elementy:

1. Identyfikacja klienta – klasyczne „proszę o dowód osobisty”.
   Notariusz musi mieć pewność, że wie, kogo obsługuje, i odnotować wszystkie wymagane dane.

2. Ustalenie beneficjenta rzeczywistego – szczególnie przy firmach.
   Notariusz musi ustalić, kto faktycznie odnosi korzyści z transakcji, a nie tylko, jaka spółka formalnie ją zawiera.

3. Ustalenie źródła pochodzenia majątku i środków – czyli właśnie oświadczenie o pochodzeniu pieniędzy.
   Notariusz potrzebuje informacji, skąd masz środki na zakup nieruchomości, wpłatę kaucji czy inną płatność.

Jeżeli notariusz ma uzasadnione podejrzenia, że transakcja może mieć związek z przestępstwem, ma obowiązek powiadomić Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). Nie jest to jego wybór, ale nałożony ustawą obowiązek. Zaniechanie takiego zawiadomienia grozi surowymi sankcjami, łącznie z karami finansowymi czy odpowiedzialnością karną.

Czym jest oświadczenie o pochodzeniu środków?

Oświadczenie o pochodzeniu środków to z reguły krótki dokument, w którym pisemnie deklarujesz, skąd pochodzą pieniądze przeznaczone na daną transakcję. Nie jest to pełne „sprawozdanie z życia”, a raczej precyzyjna informacja o źródłach finansowania konkretnego zakupu.

Najczęściej spotykane źródła to:

• Oszczędności zgromadzone przez lata pracy lub inne dochody osobiste.
• Sprzedaż innej nieruchomości (mieszkania, domu, działki) lub innego wartościowego majątku, np. samochodu.
• Kredyt bankowy – kredyt hipoteczny lub gotówkowy, przyznany na zakup nieruchomości.
• Darowizna od członka rodziny lub innej osoby.
• Spadek po zmarłej osobie, przekazany w gotówce lub w formie sprzedaży odziedziczonego majątku.
• Dochody z działalności gospodarczej lub zawodowej, np. z firmy, kontraktów, praktyki zawodowej.

W oświadczeniu notariusz może poprosić o:

• wskazanie konkretnych kwot pochodzących z poszczególnych źródeł,
• w miarę możliwości – dokumenty potwierdzające to, co pisemnie oświadczasz.

Nie zawsze wszystkie dokumenty są niezbędne, jednak im bardziej jasna i udokumentowana historia pieniędzy, tym mniej pytań i ryzyka wstrzymania czynności.

Czy można odmówić złożenia oświadczenia u notariusza?

Wracamy do kluczowego pytania: czy można odmówić złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków u notariusza?

Formalnie rzecz ujmując – tak, możesz odmówić, bo nikt nie ma prawa zmuszać Cię siłą do podpisania jakiegokolwiek dokumentu. Jednak konsekwencje takiej odmowy są bardzo poważne dla samej transakcji.

Jeżeli:

• odmówisz złożenia oświadczenia, albo
• nie przedstawisz wystarczających wyjaśnień co do źródła środków,

to notariusz ma prawo, a często wręcz obowiązek, odmówić dokonania czynności notarialnej. W praktyce oznacza to, że nie zostanie sporządzony i podpisany akt notarialny, a transakcja nie dojdzie do skutku.

Bez tego oświadczenia:

• nie kupisz mieszkania,
• nie sprzedasz domu,
• nie zawrzesz wielu innych umów wymagających formy aktu notarialnego.

To nie jest kwestia negocjacji z notariuszem, lecz przestrzegania obowiązującego prawa. Notariusz nie może dla „świętego spokoju” zrezygnować z wymaganych procedur.

Konsekwencje odmowy – co realnie ryzykujesz?

Odmowa złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków to w praktyce „samobójstwo” dla Twojej transakcji nieruchomościowej. Skutki mogą być znacznie poważniejsze, niż tylko przesunięcie wizyty u notariusza na inny termin.

Najważniejsze konsekwencje to:

• Brak podpisania umowy
  Notariusz odmówi sporządzenia aktu notarialnego, więc finalizacja zakupu lub sprzedaży stanie się niemożliwa. Nieruchomość pozostanie przy dotychczasowym właścicielu.

• Ryzyko utraty zadatku lub zaliczki
  Jeśli jesteś kupującym i wcześniej wpłaciłeś zadatek, a sprzedający był gotów stawić się u notariusza, możesz stracić zadatek z powodu niewykonania umowy z Twojej winy.

• Odpowiedzialność wobec sprzedającego lub kupującego
  Druga strona transakcji może domagać się od Ciebie odszkodowania za udaremnienie transakcji, zwłaszcza jeśli poniosła już konkretne koszty i straty.

• Brak „ucieczki” do innego notariusza
  Nie ma sensu liczyć na to, że pójdziesz do innej kancelarii, a tam ktoś „przymknie oko”. Obowiązki AML dotyczą wszystkich notariuszy w Polsce i każdy z nich musi stosować te same procedury.

• Możliwe zawiadomienie do GIIF
  W skrajnych sytuacjach, jeśli notariusz uzna Twoją odmowę za próbę ukrycia faktycznego źródła środków, może dokonać zgłoszenia do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej. To z kolei może skutkować głębszą analizą Twoich finansów przez odpowiednie organy.

Wniosek jest prosty: odmowa złożenia oświadczenia nie rozwiązuje problemu, a jedynie go potęguje – finansowo, prawnie i organizacyjnie.

Jak przygotować się do złożenia oświadczenia?

Zamiast zastanawiać się, czy można odmówić złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków u notariusza, dużo rozsądniej jest przygotować się do tej procedury z wyprzedzeniem. Dobra organizacja pozwala przejść przez wizytę u notariusza spokojnie i bez niespodzianek.

Najważniejsze kroki:

1. Postaw na pełną szczerość
   Najlepsza strategia to transparentność. Podaj rzeczywiste źródła środków – nawet jeśli są „mieszane”, np. część z oszczędności, część z kredytu, część ze sprzedaży auta.

2. Zbierz odpowiednie dokumenty
   Im lepiej udokumentujesz pochodzenie pieniędzy, tym mniej pytań pojawi się po stronie notariusza.

Przydatne mogą być m.in.:

• Oszczędności:
  Wyciągi z konta bankowego pokazujące zgromadzone środki i historię wpływów.

• Sprzedaż nieruchomości lub majątku:
  Poprzedni akt notarialny sprzedaży mieszkania, umowa sprzedaży samochodu, potwierdzenia przelewów.

• Kredyt bankowy:
  Umowa kredytowa, harmonogram wypłaty środków, zaświadczenie z banku.

• Darowizna:
  Umowa darowizny (najlepiej w formie aktu notarialnego przy wyższych kwotach), potwierdzenia przelewów, dokumenty potwierdzające zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego i ewentualną zapłatę podatku.

• Spadek:
  Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

• Dochody z działalności lub pracy:
  PIT-y, zaświadczenia o zarobkach, wyciągi z konta firmowego czy prywatnego.

• Skontaktuj się wcześniej z kancelarią
  Jeśli wiesz, że źródło środków jest niestandardowe lub transakcja opiewa na bardzo wysoką kwotę, warto kilka dni przed wizytą zadzwonić do kancelarii. Zapytaj wprost, jakie dokumenty będą najbardziej pomocne i czy notariusz oczekuje czegoś szczególnego w Twojej sytuacji.

Dzięki temu unikniesz stresu, nerwowego przeszukiwania maili czy kont bankowych w dniu podpisania aktu.

Najczęstsze obawy i mity związane z oświadczeniem

Wielu kupujących i sprzedających odczuwa obawy, że złożenie oświadczenia o pochodzeniu środków automatycznie ściągnie na nich urząd skarbowy. To jedna z najbardziej rozpowszechnionych obaw – i w dużej mierze mit.

Kilka istotnych faktów:

• Rola notariusza nie polega na ściganiu podatników.
  Jego główne zadanie w tym zakresie to przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu, a nie kontrola poprawności rozliczeń podatkowych klientów.

• Samo oświadczenie, przy legalnych środkach, nie oznacza wizyty skarbówki.
  Jeżeli Twoje pieniądze pochodzą z legalnych źródeł, a podatki zostały prawidłowo rozliczone, złożenie oświadczenia nie jest dla Ciebie zagrożeniem, tylko formalnością.

• Notariusz jest związany tajemnicą zawodową.
  Ma obowiązek chronić Twoje dane osobowe oraz informacje o Twoich finansach. Nie może dowolnie dzielić się tymi danymi z osobami trzecimi.

• Zawiadomienia są obowiązkowe tylko w szczególnych sytuacjach.
  Jeżeli notariusz zauważy, że transakcja może być ewidentnie niezgodna z prawem, np. służyć unikaniu opodatkowania lub pochodzić z przestępstwa, wtedy może mieć obowiązek zawiadomienia odpowiednich organów. Dotyczy to jednak sytuacji budzących konkretne podejrzenia, a nie każdego zwykłego zakupu mieszkania.

W praktyce oznacza to, że dla uczciwego klienta, który legalnie zarobił swoje pieniądze, oświadczenie o pochodzeniu środków jest narzędziem ochrony systemu, a nie zagrożeniem dla jego prywatnych finansów.

Podsumowanie – dlaczego nie warto odmawiać oświadczenia?

Próba uniknięcia złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków jest nie tylko nieskuteczna, ale wręcz szkodliwa dla Twoich interesów. Odmowa najczęściej prowadzi do:

• zablokowania lub odwołania transakcji,
• ryzyka utraty zadatku,
• problemów prawnych z drugą stroną umowy,
• dodatkowego stresu i opóźnień.

Zamiast dalej zastanawiać się, czy można odmówić złożenia oświadczenia o pochodzeniu środków u notariusza, lepiej:

• rzetelnie przygotować informacje o źródłach finansowania,
• zgromadzić podstawowe dokumenty potwierdzające pochodzenie pieniędzy,
• w razie wątpliwości – wcześniej skonsultować się z kancelarią notarialną.

Notariusz nie jest Twoim przeciwnikiem, lecz gwarantem bezpieczeństwa i legalności transakcji, która często jest jedną z najważniejszych w Twoim życiu. Współpraca i otwartość znacznie ułatwiają cały proces i pomagają budować uczciwy, przejrzysty rynek nieruchomości, na którym zyskują wszyscy uczestnicy.