Czym się różni najem okazjonalny od prywatnego wynajmu mieszkania

Czym się różni najem okazjonalny od prywatnego wynajmu? Najem okazjonalny wymaga aktu notarialnego i oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, a zwykły najem podpisujesz na zwykłej umowie. Skutek jest konkretny: gdy najemca przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić, w pierwszym przypadku idziesz z aktem do komornika, w drugim czeka cię proces w sądzie.

Zwykły najem mieszkania, czyli najczęstszy scenariusz na rynku

Kiedy wynajmujesz mieszkanie „normalnie”, tak jak robi to większość osób wystawiających ogłoszenia na OLX czy Otodom, zawierasz umowę najmu na podstawie Kodeksu cywilnego. Przepisy nie narzucają tu żadnej szczególnej formy. Umowa może być ustna, choć w praktyce wszyscy podpisują dokument, bo przy sporze liczy się to, co na papierze.

Taka umowa działa na dwa sposoby. Możesz zawrzeć ją na czas oznaczony, na przykład na rok z możliwością przedłużenia, albo na czas nieoznaczony. Ustala się w niej czynsz, kaucję, sposób rozliczania mediów i zasady zwrotu mieszkania. Najemca dba o drobne naprawy, właściciel odpowiada za te większe, związane z konstrukcją lokalu czy instalacjami.

Jeśli chcesz wiedzieć, czym różni się najem okazjonalny od zwykłego, największa różnica leży w tym, co dzieje się przy konflikcie. Jeśli najemca zalega z opłatami za co najmniej jeden pełny okres rozliczeniowy, możesz wypowiedzieć umowę. Gdy jednak nie chce się wyprowadzić, musisz złożyć pozew o eksmisję. Sąd prowadzi rozprawę, bada, czy zachodzą przesłanki, a przy okazji sprawdza, czy lokatorowi nie należy się lokal socjalny.

Jeśli go przyzna, komornik wstrzymuje eksmisję do momentu, gdy gmina złoży ofertę takiego lokalu. W praktyce oznacza to miesiące, a czasem lata czekania, w których nadal jesteś właścicielem mieszkania, ale nie masz z niego pożytku.

Najem okazjonalny, czyli umowa spisana u notariusza

Najem okazjonalny to osobna konstrukcja, opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Powstała po to, żeby dać właścicielowi realne narzędzie do odzyskania mieszkania, a jednocześnie zachować czytelne zasady dla najemcy. Żeby go zawrzeć, musisz spełnić kilka warunków jednocześnie.

1. Przedmiot najmu: przedmiotem najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny, którym masz prawo rozporządzać. Wynajem pokoju, garażu, biura czy magazynu w tej formule nie przejdzie.
2. Czas oznaczony: umowę zawierasz na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat. Nie ma tu najmu „na zawsze”.
3. Akt notarialny: umowa wymaga formy aktu notarialnego. Bez notariusza nie ma najmu okazjonalnego, nawet jeśli strony bardzo tego chcą.
4. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do wyprowadzki po zakończeniu umowy. To oświadczenie również trafia do aktu.
5. Lokal zastępczy: najemca wskazuje lokal, do którego się przeniesie, gdy umowa wygaśnie. Właściciel tego lokalu albo osoba najbliższa najemcy składa oświadczenie, że go przyjmie. Może być złożone w formie pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie. Oba oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie, co ma znaczenie, bo bez realnego lokalu zastępczego cała konstrukcja się rozsypuje.

Czym się różni najem okazjonalny od prywatnego najmu w praktyce: droga do eksmisji

Różnica między najmem okazjonalnym a zwykłą umową najmu ujawnia się w momencie, gdy najemca zostaje w mieszkaniu po zakończeniu umowy albo po jej wypowiedzeniu. W zwykłym najmie czeka cię pozew, rozprawa, wyrok i badanie uprawnień do lokalu socjalnego. W najmie okazjonalnym tego etapu nie ma.

Działasz tak: składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Sąd bada przede wszystkim formalności, a nie spór między stronami. Nie ma tu rozprawy o tym, czy najemcy należy się lokal socjalny, bo nie ma wyroku eksmisyjnego, w którym sąd mógłby tak orzec. Po uzyskaniu klauzuli idziesz do komornika i to on prowadzi eksmisję.

Zysk czasowy jest ogromny. Klauzula wykonalności to zwykle kilka tygodni, dalej komornik i jego terminy. W zwykłym najmie sam proces o eksmisję potrafi ciągnąć się wiele miesięcy, a do tego dochodzi oczekiwanie na lokal socjalny, jeśli sąd go przyzna. Dla właściciela, który ma kredyt na mieszkanie i drugi kredyt na swoje cztery kąty, to różnica między drobnym kłopotem a dziurą w budżecie na rok.

Warto dodać, że najem okazjonalny nie daje właścicielowi pełnej dowolności. Wypowiedzenie nadal musi być zgodne z umową i przepisami, a sam akt określa zasady rozwiązania stosunku najmu. Nie wchodzi się do mieszkania z komornikiem w środku nocy, bez podstawy prawnej.

Ile kosztuje najem okazjonalny i kto płaci notariusza

Koszty to najczęstszy powód, dla którego ludzie wybierają zwykłą umowę. Policzmy więc konkretnie.

Taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu umowy. Przyjmuje się zwykle sumę czynszów za cały okres najmu. Stawki maksymalne wyglądają tak: do 60 000 zł to 1010 zł, a powyżej tej kwoty dochodzi 0,4% od nadwyżki. Do tego doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. Przykład: mieszkanie za 2500 zł miesięcznie na trzy lata daje 90 000 zł wartości, co przekłada się na około 1130 zł netto taksy, czyli niespełna 1400 zł z VAT. Notariusz pobiera też opłaty za wypisy aktu i za oświadczenia.

Do tego dochodzi opłata sądowa za nadanie klauzuli wykonalności, liczona w dziesiątkach złotych, oraz opłaty komornicze, które pojawiają się dopiero w razie problemów. Przy eksmisji komornik dolicza koszty transportu rzeczy do pomieszczenia zastępczego i samego przeprowadzenia eksmisji.

Kto płaci? To kwestia ustaleń. Część właścicieli bierze akt na siebie, bo to ich zabezpieczenie. Inni dzielą koszty po połowie albo proponują, że najemca pokryje tylko część związaną ze swoim oświadczeniem. Przy najmie na rok albo pół roku rachunek bywa nieproporcjonalny do zysków, dlatego forma aktu najbardziej opłaca się przy umowach na dwa lata i dłużej.

Co z tego ma najemca, a co wynajmujący

Właściciel zyskuje przewidywalność. Nie musi się zastanawiać, czy odzyskanie mieszkania zajmie pół roku, czy dwa lata. Wie też, że najemca podpisał dokument, w którym sam wskazał, gdzie się wyprowadzi. To działa na wyobraźnię i realnie zmniejsza liczbę spóźnień z czynszem.

Najemca nie wychodzi z tego układu z pustymi rękami. Umowa w akcie notarialnym jest precyzyjna, więc trudno ją później naginać. Zasady wypowiedzenia i zwrotu kaucji są zapisane czarno na białym, co chroni też lokatora przed samowolką właściciela. Część wynajmujących w zamian za bezpieczeństwo zgadza się na niższy czynsz albo dłuższy okres wypowiedzenia po stronie najemcy.

Minusy dla najemcy są jednak widoczne. Musi mieć lokal zastępczy, co nie zawsze jest możliwe, i liczyć się z tym, że po zakończeniu umowy nie zostanie w mieszkaniu na siłę. Dla kogoś, kto szuka mieszkania na kilka lat i ma rodzinę, u której może się zatrzymać, to żaden problem. Dla osoby przyjeżdżającej do Polski z zagranicy bez bliskich w kraju to często bariera nie do przejścia.

Podatki i formalności: czy forma umowy coś zmienia

Nie. Sposób rozliczenia zależy od tego, kto wynajmuje i jak, a nie od tego, czy umowa trafiła do notariusza.

Osoba fizyczna wynajmująca prywatnie wybiera między ryczałtem od przychodu a skalą podatkową. Ryczałt to 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki. Skala oznacza 12% i 32%, ale pozwala odliczyć koszty, na przykład amortyzację, remonty, odsetki od kredytu czy ubezpieczenie mieszkania. Przy wysokich kosztach skala bywa korzystniejsza, przy niskich ryczałt wygrywa prostotą.

Zgłoszenia do urzędu skarbowego dokonujesz raz, wybierając formę opodatkowania. Nie ma osobnego druku dla najmu okazjonalnego. W obu przypadkach pilnujesz terminów wpłat i składasz deklarację roczną. Jeśli wynajmujesz kilka lokali i robisz to w sposób zorganizowany, urząd może uznać to za działalność gospodarczą, ale sama forma umowy nie ma tu nic do rzeczy.

Kiedy wybrać najem okazjonalny, a kiedy zwykłą umowę

Jeśli zastanawiasz się, najem okazjonalny mieszkania i kiedy warto wybrać, największy sens ma on wtedy, gdy wynajmujesz mieszkanie w dużym mieście, na dwa, trzy lata, najemcom, którzy pracują w Polsce i mają gdzie się wyprowadzić. Sprawdza się też przy mieszkaniach droższych, gdzie jedna zaległa rata boli bardziej niż koszt notariusza.

Nie zadziała w kilku sytuacjach. Najemca z zagranicy bez rodziny w Polsce nie wskaże lokalu zastępczego. Najem krótkoterminowy na dwa miesiące nie uzasadnia wizyty u notariusza. Przy najmie okazjonalnym przy wynajmie mieszkań na pokoje trzeba pamiętać, że wynajem pokoju czy lokalu użytkowego w ogóle nie wchodzi w grę, bo ustawa mówi wyłącznie o lokalu mieszkalnym.

Zwykła umowa pozostaje rozsądnym wyborem, gdy zależy ci na elastyczności, nie chcesz ponosić dodatkowych kosztów, a najemcę znasz albo sprawdziłeś dokładnie wcześniej. Wtedy warto zadbać o solidny dokument: dane stron, wysokość czynszu, zasady podnoszenia opłat, protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i jasne zasady wypowiedzenia.

Ciekawym rozwiązaniem jest wystawienie ogłoszenia z informacją, że preferujesz najem okazjonalny, ale jesteś otwarty na zwykłą umowę, jeśli najemca nie ma możliwości wskazania lokalu zastępczego. Dzięki temu nie odrzucasz dobrych kandydatów, a jednocześnie dajesz do zrozumienia, że zależy ci na uporządkowanych zasadach.

Najczęstsze pytania

Czy najem okazjonalny musi być w formie aktu notarialnego?

Tak, i to jest warunek konieczny. Bez aktu notarialnego umowa nie jest najmem okazjonalnym, nawet jeśli nazwiesz ją w ten sposób w treści dokumentu. Notariusz spisuje samą umowę oraz oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego może mieć formę pisemną z podpisem poświadczonym notarialnie, więc nie zawsze wymaga wizyty u notariusza.

Ile kosztuje najem okazjonalny?

Taksa notarialna zależy od wartości umowy, czyli najczęściej od sumy czynszów za cały okres najmu. Do 60 000 zł to maksymalnie 1010 zł netto, powyżej dochodzi 0,4% od nadwyżki, a do tego VAT. Przy umowie na trzy lata i czynszu 2500 zł miesięcznie zapłacisz około 1400 zł brutto plus wypisy. Kto pokrywa koszty, ustalają strony.

Czy najemca w najmie okazjonalnym może dostać lokal socjalny?

Nie w takim trybie, jak przy zwykłej eksmisji. W najmie okazjonalnym nie ma procesu o eksmisję, więc sąd nie orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zabezpieczeniem najemcy jest lokal zastępczy, który sam wskazał w akcie i którego właściciel zgodził się go przyjąć. Dlatego oświadczenie o przyjęciu składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Czy najem okazjonalny można zawrzeć na czas nieoznaczony?

Nie. Ustawa wyraźnie wymaga czasu oznaczonego, maksymalnie 10 lat. Po upływie tego okresu umowa wygasa i najemca ma się wyprowadzić. Jeśli chcecie kontynuować najem, podpisujecie nową umowę, czyli kolejną wizytę u notariusza i kolejne koszty. Przy dłuższych relacjach lepiej od razu zaplanować okres blisko górnej granicy.

Co się dzieje, gdy najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu umowy?

Składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Sąd bada formalności, a nie spór stron, więc postępowanie jest szybkie. Z klauzulą idziesz do komornika, który przeprowadza eksmisję i rozlicza związane z nią koszty. Najemca odpowiada za zaległy czynsz i szkody.

Czy zwykły najem prywatny jest legalny i czy trzeba go gdzieś zgłaszać?

Jest w pełni legalny i nie wymaga zgłoszeń do urzędu. Podstawą jest Kodeks cywilny, a umowa może być nawet ustna, choć pisemna chroni obie strony. Zgłaszasz tylko wybór formy opodatkowania w urzędzie skarbowym, jeśli wcześniej jej nie ustaliłeś. Do tego dochodzi obowiązek rozliczenia przychodu w deklaracji rocznej i terminowe wpłaty zaliczek na podatek.