Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu mieszkania

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu mieszkania? Najem okazjonalny różni się przede wszystkim obowiązkiem złożenia przez najemcę notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wskazania innego lokalu. Dzięki temu wynajmujący po zakończeniu umowy odzyskuje lokal szybciej niż w zwykłym najmie, gdzie konieczny jest wyrok sądu.

Na czym polega najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny tryb najmu dla właścicieli prywatnych. Podstawę znajdziesz w art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. W dużym uproszczeniu wygląda to tak: podpisujesz z najemcą umowę na czas oznaczony, a najemca idzie do notariusza i składa oświadczenie, że dobrowolnie poddaje się egzekucji. Zobowiązuje się też, że opróżni lokal w terminie wskazanym przez Ciebie, gdy umowa się skończy albo zostanie rozwiązana. W oświadczeniu wskazuje inny lokal, do którego przeprowadzi się w razie egzekucji.

Bez aktu notarialnego nie ma najmu okazjonalnego. Umowa może mieć zwykłą formę pisemną, ale oświadczenie najemcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Jeśli wskazany lokal należy do innej osoby, ta osoba musi wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy. Wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Jak działa zwykły najem mieszkania?

Zwykły najem to po prostu umowa najmu regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Nie ma tu dodatkowego reżimu, który wymaga aktu notarialnego, oświadczenia o poddaniu się egzekucji ani wskazywania lokalu zastępczego. Strony ustalają, co wynajmują, za ile i na jak długo. Większość ofert na OLX albo Facebooku dotyczy właśnie takiego najmu.

Umowa może być zawarta na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Na czas oznaczony wygasa z upływem terminu. Przy czasie nieoznaczonym konieczne jest wypowiedzenie z zachowaniem okresu wypowiedzenia albo skorzystanie z ustawowej podstawy do zakończenia najmu. Wynajmujący nie może jednak dowolnie pozbyć się lokatora. Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza wypowiedzenie do konkretnych przypadków, takich jak zaległości czynszowe czy rażące naruszanie porządku domowego.

To właśnie ten drugi scenariusz bywa największym problemem. Gdy najemca zostaje po zakończeniu umowy i nie chce wyjść, właściciel musi przejść przez sąd. Pozew o opróżnienie lokalu, rozprawy, wyrok, uprawomocnienie i egzekucja. W skrajnych przypadkach sąd przyznaje prawo do lokalu socjalnego i gmina musi zapewnić najemcy dach nad głową.

Wypowiedzenie i eksmisja: czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?

W zwykłym najmie po zakończeniu umowy nie masz prawa samodzielnie usunąć lokatora. Nawet gdy umowa wygasła, potrzebujesz tytułu wykonawczego. W praktyce oznacza to pozew, a później komornika. W najmie okazjonalnym masz już w ręku notarialne oświadczenie najemcy. Po wygaśnięciu umowy możesz wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności i skierować sprawę do komornika. Nie musisz udowadniać w osobnym procesie, że najemca powinien się wyprowadzić.

Szybciej nie znaczy natychmiast. Komornik musi działać zgodnie z procedurą, Ty musisz mieć ważną umowę i komplet dokumentów. Sąd może też w wyjątkowych sytuacjach odroczyć opróżnienie lokalu. Mimo to formalna droga jest prostsza niż w zwykłym najmie, gdzie ochrona lokatora bywa szeroka i sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego.

Jakie koszty i formalności wiążą się z najmem okazjonalnym?

Najem okazjonalny zaczyna się od wizyty u notariusza. Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, a notariusz pobiera taksę notarialną. Zwykle to wydatek rzędu kilkuset złotych, ale ostateczna kwota zależy od notariusza i zakresu czynności. Kto płaci? Najczęściej najemca, bo to on składa oświadczenie. Możecie jednak ustalić, że koszt pokryjesz Ty albo rozłożycie go między siebie.

Kolejny wymóg to wskazanie innego lokalu. Najemca musi podać adres, pod który przeprowadzi się, gdy nie opuści wynajmowanego mieszkania. Jeśli lokal należy do kogoś innego, potrzebujesz zgody tej osoby. To realna bariera dla osób, które nie mają takiego zabezpieczenia, na przykład dla studentów spoza miasta.

Do tego dochodzą dokumenty. Umowa najmu okazjonalnego powinna dokładnie określać strony, lokal, czas trwania, wysokość czynszu, opłaty i zasady wypowiedzenia. Musisz też pilnować terminu: jeśli umowa się skończy, a najemca zostanie w lokalu za Twoją zgodą, możesz stracić tryb okazjonalny. W zwykłym najmie formalności ograniczają się do sprawdzenia najemcy, sporządzenia umowy i pobrania kaucji.

Najem okazjonalny czy zwykły: co wybrać?

Zacznij od praktyki, nie od przepisów. Najem okazjonalny ma sens, gdy wynajmujesz mieszkanie na ściśle określony czas i chcesz mieć prostszą drogę do odzyskania lokalu. Sprawdzi się, gdy najemca ma lokal zastępczy, na przykład mieszkanie rodziców albo własne lokum w innym mieście.

Zwykły najem będzie wygodniejszy, gdy zależy Ci na minimalnej liczbie formalności albo gdy chcesz wynająć lokal bezterminowo. Sprawdzi się również wtedy, gdy kandydat nie ma możliwości wskazania lokalu zastępczego i nie chce ponosić kosztu notariusza. Nie musisz od razu wybierać jednej formy na zawsze. Niektórzy właściciele najpierw wynajmują mieszkanie zwykle, a przy kolejnej umowie przechodzą na tryb okazjonalny.

Zanim podejmiesz decyzję, zastanów się, czym różni się najem okazjonalny od zwykłego w Twojej sytuacji. Sprawdź też, czy najemca zaakceptuje wizytę u notariusza i czy ma gdzie się wyprowadzić. Jeśli nie ma, okazjonalny może nie dojść do skutku. Wtedy wybierasz zwykły najem albo szukasz innego kandydata.

Najczęstsze pytania

Czy najem okazjonalny chroni przed niepłacącym najemcą?

Chroni przed długotrwałą eksmisją, ale nie przed samym długiem. Gdy najemca przestaje płacić, możesz wypowiedzieć umowę i skierować egzekucję na podstawie aktu notarialnego. Zaległy czynsz nadal musisz odzyskać od najemcy. Kaucja, którą pobierzesz przy podpisaniu umowy, może pokryć część strat.

Czy najem okazjonalny musi być potwierdzony notarialnie?

Sama umowa nie musi być aktem notarialnym. Wystarczy zwykła umowa pisemna, ale oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniu innego lokalu musi mieć formę aktu notarialnego. Bez tego oświadczenia najem nie będzie traktowany jako okazjonalny. Wiąże się to z wizytą u notariusza i opłatą taksy notarialnej.

Czy najem okazjonalny można wypowiedzieć przed końcem umowy?

Można, jeśli umowa przewiduje taką możliwość albo zachodzi ustawowa podstawa, na przykład zaległości w czynszu. Najem okazjonalny zawiera się na czas oznaczony, więc standardowo kończy się z upływem terminu, a nie przez wypowiedzenie. Przed podpisaniem umowy sprawdź, jakie zasady wypowiedzenia w niej zapisano.

Kto może wynająć mieszkanie w trybie najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest dostępny dla wynajmujących, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Jeśli wynajmujesz mieszkania jako firma, nie skorzystasz z tej formy. W takiej sytuacji możesz rozważyć najem instytucjonalny albo zwykły.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego dla najemcy?

Dla najemcy różnica polega na większej liczbie obowiązków i mniejszej ochronie przed eksmisją. Najemca musi iść do notariusza, wskazać lokal zastępczy i zgodzić się na egzekucję. W zwykłym najmie nie ma takich wymogów, a lokator korzysta z ochrony ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący, który chce odzyskać mieszkanie, musi przejść zwykłą drogę sądową.