Co to znaczy wymagany najem okazjonalny w ogłoszeniu o wynajmie

Co to znaczy wymagany najem okazjonalny w ogłoszeniu o wynajmie? To informacja, że właściciel chce podpisać umowę w szczególnej formule przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najemca składa wtedy u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje inne mieszkanie, do którego się wyprowadzi po zakończeniu umowy.

Co to znaczy wymagany najem okazjonalny w ogłoszeniu - wyjaśnienie po ludzku

Napis „wymagany najem okazjonalny„ w treści oferty brzmi groźnie, ale w praktyce oznacza konkretną rzecz. Właściciel nie chce podpisywać zwykłej umowy najmu, bo ona chroni lokatora bardzo mocno. Wolał wybrać rozwiązanie, które w razie problemów pozwoli mu szybciej odzyskać mieszkanie.

Kiedy dzwonisz w sprawie takiego ogłoszenia, spodziewaj się pytania, czy zgadzasz się na wizytę u notariusza. Jeśli nie, właściciel prawdopodobnie odrzuci twoją ofertę. Wymagany najem okazjonalny pojawia się dziś w sporej części ofert na OLX, Otodom i innych portalach z mieszkaniami.

Co daje ta forma wynajmującemu? Jeśli najemca przestanie płacić albo zostanie w mieszkaniu po terminie, właściciel nie musi iść do sądu po wyrok eksmisyjny. Może skierować sprawę prosto do komornika. To duża różnica, bo zwykła eksmisja potrafi ciągnąć się miesiącami, a nawet latami. Więcej o samej formule znajdziesz w artykule o najmie okazjonalnym przy wynajmie mieszkań.

W praktyce najem okazjonalny to umowa najmu, do której dołącza się notarialne oświadczenie najemcy. Najemca przyznaje w nim, że po zakończeniu umowy wyprowadzi się i opróżni lokal, a jeśli tego nie zrobi, zgodzi się na egzekucję. Brzmi poważnie, bo takie jest.

Jak działa najem okazjonalny w praktyce - krok po kroku

Zacznijmy od tego, co dzieje się po kolei. Bez prawniczego żargonu.

1. Znajdujesz ogłoszenie i widzisz zapis o najmie okazjonalnym. Pytasz właściciela o szczegóły.
2. Negocjujesz warunki. Czynsz, kaucja, termin, zasady. Wszystko jak przy zwykłym najmie.
3. Podpisujesz umowę najmu okazjonalnego. Musi być na piśmie i na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
4. Idziesz do notariusza. Składasz oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazujesz miejsce, do którego się wyprowadzisz. Notariusz spisuje to jako akt notarialny.
5. Wskazujesz lokal zastępczy. To może być twoje własne mieszkanie, dom rodziny albo miejsce, gdzie ktoś bliski pozwoli ci się wprowadzić. Jeśli lokal nie należy do ciebie, potrzebujesz pisemnej zgody jego właściciela z podpisem poświadczonym notarialnie.
6. Wprowadzasz się i mieszkasz na normalnych zasadach.

Kiedy umowa się kończy, masz się wyprowadzić. Jeśli to zrobisz, sprawa jest zamknięta. Jeśli nie, właściciel idzie do sądu po klauzulę wykonalności, a potem do komornika. Komornik może cię eksmitować bez wyroku o eksmisję.

Twoja pozycja nie jest jednak beznadziejna. Oświadczenie najemcy nie pozbawia cię prawa do obrony. Jeśli masz zarzuty, na przykład właściciel nie zwrócił kaucji albo rozwiązał umowę bez podstawy, możesz się bronić. Sąd bada sprawę przed wydaniem klauzuli.

Jeden szczegół, o którym mało kto wie: właściciel musi zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zapomnienie o tym może go sporo kosztować.

Dlaczego wynajmujący wymagają najmu okazjonalnego

Powód jest prosty: bezpieczeństwo. Właściciele mieszkań po doświadczeniach z lokatorami, którzy nie płacą i nie chcą się wyprowadzić, szukają sposobu na skrócenie drogi do odzyskania nieruchomości.

Zwykła umowa najmu daje lokatorowi silną ochronę. Eksmisja wymaga wyroku sądowego, a gmina czasem musi zapewnić lokal socjalny. Taki proces potrafi trwać dwa, trzy lata. Przez ten czas właściciel nie ma ani mieszkania, ani czynszu, a koszty utrzymania lokalu dalej spadają na niego.

Najem okazjonalny skraca ten proces do kilku tygodni lub miesięcy. Nie likwiduje problemu całkowicie, ale daje właścicielowi realne narzędzie.

Drugi powód: preselekcja najemców. Sam wymóg notariusza odstrasza osoby, które nie chcą się wiązać na poważnie. Właściciel od razu wie, że rozmawia z kimś zdecydowanym.

Trzeci powód: jasne zasady od początku. W umowie okazjonalnej wszystko jest dopięte: termin, obowiązek wyprowadzki, wskazanie lokalu zastępczego. Mniej miejsca na spory.

Nie każdy wynajmujący decyduje się na ten krok. Część woli klasyczną umowę, bo najem okazjonalny wiąże się z dodatkową biurokracją i wizytą u notariusza. Inni uznają, że zabezpieczenie jest warte zachodu.

Ile kosztuje najem okazjonalny i kto płaci notariuszowi

To pytanie wraca w każdym ogłoszeniu. Odpowiedź brzmi: zależy od negocjacji, ale najczęściej płaci najemca.

Koszt notarialny oświadczenia to zwykle kilkaset złotych. Standardowo 200-500 zł, czasem więcej, jeśli notariusz dolicza opłatę za poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego albo przygotowanie dodatkowych dokumentów. Taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu czynności, ale przy prostym oświadczeniu o poddaniu się egzekucji opłata jest niewielka. Do tego dochodzi podatek VAT, jeśli notariusz go nalicza.

Czy można negocjować? Tak. Niektóre umowy mówią, że koszty notarialne dzielą się po połowie. W innych właściciel płaci całość, żeby zachęcić najemcę. Zdarza się też, że wynajmujący zwraca koszt po pierwszym roku najmu. Pytaj, nie zaszkodzi.

Poza notariuszem są jeszcze inne koszty. Kaucja, którą zwykle wpłacasz przy podpisaniu umowy. Ewentualne opłaty za sporządzenie samej umowy, jeśli korzystasz z pomocy pośrednika. Nie zapomnij o wypisach aktu notarialnego, które mogą być potrzebne w urzędzie albo u komornika.

Jeśli właściciel sam proponuje dzielenie kosztów, to dobry znak. Pokazuje, że zależy mu na uczciwych zasadach. Jeśli wszystkie koszty spadają na ciebie i nie ma o czym rozmawiać, warto się zastanowić, czy naprawdę chcesz wynająć to mieszkanie.

Prawa najemcy w najmie okazjonalnym - czego nie można ci odebrać

Najem okazjonalny nie oznacza, że jesteś bez praw. Wręcz odwrotnie, przepisy nadal cię chronią, tylko w innych obszarach.

Masz prawo do korzystania z mieszkania zgodnie z umową. Do otrzymania kaucji po rozliczeniu. Do rozwiązania umowy na zasadach w niej określonych. Do obrony przed klauzulą wykonalności, jeśli masz uzasadnione zarzuty. Do zwrotu nakładów na mieszkanie, jeśli umowa to przewiduje.

Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych. Nie stosuje się go do lokali użytkowych ani do najmu instytucjonalnego. Jeśli chcesz porównać te formy, sprawdź, czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego.

Właściciel musi cię poinformować o wszystkich warunkach. Jeśli umowa czegoś nie zawiera, nie może cię zaskoczyć w trakcie. Zawsze czytaj umowę przed podpisaniem aktu notarialnego, a jeśli czegoś nie rozumiesz, zapytaj notariusza. Notariusz jest bezstronny i może wyjaśnić, co podpisujesz.

Najem okazjonalny nie działa automatycznie. Wynajmujący nie może go stosować, jeśli najemca się nie zgodzi i nie ma aktu notarialnego. Bez oświadczenia u notariusza umowa najmu pozostaje zwykłą umową.

Najem okazjonalny a zwykły najem - najważniejsze różnice

W zwykłym najmie, jeśli lokator nie płaci, właściciel musi rozwiązać umowę, wezwać do zapłaty i wyprowadzki, pójść do sądu z pozwem o eksmisję, uzyskać wyrok, poczekać na uprawomocnienie i dopiero potem iść do komornika. To długa droga.

W najmie okazjonalnym kroki związane z pozwem i wyrokiem są skrócone do uzyskania klauzuli wykonalności na podstawie aktu notarialnego. To kilka tygodni zamiast kilku lat. Więcej o tym, czym różni się najem okazjonalny od zwykłego, wyjaśniamy w osobnym tekście.

Różnica jest też w formie. Zwykła umowa najmu może być ustna, choć w praktyce zawsze jest pisemna. Najem okazjonalny musi być pisemny i musi zawierać oświadczenie notarialne najemcy.

Różnica dotyczy też wskazania lokalu zastępczego. W zwykłym najmie tego nie ma. W najmie okazjonalnym najemca zawsze musi wskazać, gdzie się wyprowadzi.

Pod kątem ochrony najemcy zwykła umowa jest korzystniejsza. Pod kątem ochrony właściciela wygrywa najem okazjonalny. Wybór zależy od tego, kto ma silniejszą pozycję negocjacyjną.

Najczęstsze pytania

Czy najem okazjonalny jest obowiązkowy, jeśli pojawia się w ogłoszeniu?

Nie. Ogłoszenie pokazuje zamiar wynajmującego, ale najem okazjonalny działa tylko wtedy, gdy najemca dobrowolnie zgodzi się na podpisanie aktu notarialnego. Możesz negocjować zwykłą umowę najmu. Właściciel może się nie zgodzić, ale to kwestia umowy, nie obowiązku ustawowego. Jeśli zależy ci na tym mieszkaniu, licz się z tym, że bezaktu notarialnego właściciel może wybrać innego najemcę.

Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?

Typowo 200-500 zł. Cena obejmuje spisanie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Dodatkowo może dojść do kosztów poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego oraz opłaty za wypisy aktu. Część właścicieli dzieli się kosztami z najemcą albo płaci całość. Ostateczna kwota zależy od notariusza i liczby dokumentów.

Co się stanie, jeśli nie wyprowadzę się po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego?

Właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na podstawie aktu notarialnego. Sąd sprawdza dokumenty i wydaje postanowienie. Potem właściciel kieruje sprawę do komornika, który może usunąć cię z lokalu. Masz prawo do obrony i możesz podnieść zarzuty w tym postępowaniu, ale jeśli sąd je odrzuci, eksmisja dojdzie do skutku.

Czy muszę wskazać konkretne mieszkanie jako lokal zastępczy?

Tak, musisz wskazać lokal, do którego się wyprowadzisz po zakończeniu najmu. Może to być twoje mieszkanie, dom rodziny albo lokal, w którym ktoś bliski pozwoli ci zamieszkać. Jeśli to nie twoja nieruchomość, potrzebujesz pisemnej zgody właściciela, najlepiej z podpisem poświadczonym notarialnie. Bez takiego dokumentu umowa najmu okazjonalnego nie będzie ważna.

Czy najem okazjonalny chroni najemcę przed nagłą eksmisją?

Nie do końca. Chroni cię o tyle, że komornik nie działa automatycznie. Najpierw musisz dostać pismo z sądu, masz możliwość złożenia zarzutów i obrony. Jeśli jednak sąd uzna, że umowa została prawidłowo rozwiązana, eksmisja może nastąpić dość szybko. W praktyce cały proces trwa kilka tygodni, a nie kilka lat jak przy zwykłym najmie.

Jaki jest maksymalny czas trwania umowy najmu okazjonalnego?

Maksymalnie 10 lat. Umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W praktyce właściciele podpisują umowy na rok, dwa albo trzy lata, rzadziej na dłużej. Jeśli chcesz zostać w mieszkaniu dłużej, zwykle przedłużacie umowę na kolejny okres. Po zakończeniu umowy najemca ma obowiązek opuścić lokal.