Co to jest umowa najem okazjonalny krok po kroku dla wynajmującego

Co to jest umowa najem okazjonalny? To najem z dodatkowym zabezpieczeniem dla właściciela: najemca wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi, i składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. Dzięki temu, gdy przestaje płacić, możesz szybciej odzyskać mieszkanie, a komornik ma jasny adres. To rozwiązanie dla właścicieli, którzy chcą ograniczyć ryzyko.

Co to jest umowa najem okazjonalny i czym różni się od zwykłego najmu

Zwykła umowa najmu daje Ci czynsz i obowiązki, ale gdy lokator przestaje płacić, droga do odzyskania mieszkania prowadzi przez sąd i długie miesiące. W najmie okazjonalnym dochodzi akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy. To zmienia układ sił. Nie musisz czekać na wyrok sądu o eksmisji, bo masz dokument, na podstawie którego komornik może działać szybciej.

Umowa najmu okazjonalnego zawiera też limit kaucji, do 12-krotności miesięcznego czynszu. Zwykły najem nie daje takich narzędzi. Różnica jest prosta: w okazjonalnym najemca sam wskazuje, gdzie się wyprowadzi, i z góry zgadza się na egzekucję. Ty masz mocniejszą pozycję, on ma mniej wymówek.

W praktyce najem okazjonalny wybierają właściciele, którzy wynajmują mieszkanie na dłużej i chcą mieć plan na trudną sytuację, dlatego przed podpisaniem dokumentów warto porównać Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu. Nie oznacza to, że najemca jest bez praw. Nadal obowiązują go przepisy o ochronie lokatorów, ale procedura odzyskania lokalu jest krótsza.

Jakie warunki musi spełnić wynajmujący, żeby podpisać taką umowę

Musisz być właścicielem mieszkania albo mieć prawo do wynajmowania go. Umowę podpisujesz na czas oznaczony. Najemca musi mieć tytuł prawny do innego lokalu, w którym zamieszka po wyprowadzce. Może to być jego własne mieszkanie, dom rodziny albo wynajmowany lokal. Ten lokal musi być wskazany w oświadczeniu. Jeśli najemca nie ma takiego lokalu, nie możesz podpisać z nim najmu okazjonalnego.

• Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu.
• Sprawdź stan prawny mieszkania i ewentualne zadłużenie czynszowe.
• Jeśli lokal ma współwłaścicieli, potrzebujesz zgody wszystkich albo pełnomocnictwa.
• Przygotuj dokumenty, które potwierdzają Twoje prawo do lokalu. To może być akt notarialny, odpis z księgi wieczystej albo umowa nabycia.
• Najemca z kolei musi przedstawić dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu zastępczego.

Notariusz sprawdzi te dokumenty przed spisaniem aktu.

Krok po kroku: jak przygotować i podpisać umowę najmu okazjonalnego

Przed przygotowaniem projektu warto sprawdzić Umowa najmu okazjonalnego mieszkania co warto wiedzieć, a następnie wpisać dane stron i warunki najmu.

1. Krok 1: przygotuj projekt umowy. Wpisz dane stron, adres mieszkania, czynsz, kaucję, termin płatności i okres najmu.
2. Krok 2: ustal z najemcą lokal zastępczy. Najemca musi mieć do niego tytuł prawny.
3. Krok 3: umów wizytę u notariusza. Notariusz spisze oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu.
4. Krok 4: podpisz umowę. Możesz to zrobić u notariusza albo w mieszkaniu, jeśli oświadczenie jest już w akcie.
5. Krok 5: spisz protokół zdawczo-odbiorczy. Zapisz stan liczników, meble i ewentualne usterki.
6. Krok 6: rozlicz podatek. Prywatny najem rozliczasz w zeznaniu rocznym, najczęściej ryczałtem 8,5% do 100 tys. zł przychodu.
7. Krok 7: przekaż najemcy kopię umowy i aktu.

Do notariusza zabierz dowód osobisty, dokument potwierdzający prawo do mieszkania, projekt umowy i dane najemcy. Najemca powinien mieć dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu zastępczego. Jeśli lokal zastępczy należy do rodziny, potrzebne będzie oświadczenie właściciela.

Notariusz odczyta akt, wyjaśni skutki i przyjmie podpisy. Cała wizyta trwa zwykle 30-60 minut. Po podpisaniu aktu możesz podpisać umowę najmu. Pamiętaj, że akt notarialny dotyczy oświadczenia najemcy, a nie samej umowy najmu. To dwa dokumenty, które razem tworzą najem okazjonalny.

Akt notarialny i oświadczenie najemcy - co dokładnie podpisujesz

Akt notarialny to nie umowa najmu. To oświadczenie najemcy, w którym zgadza się na egzekucję i wskazuje lokal zastępczy. Notariusz odczytuje dokument, najemca podpisuje. Ty jesteś stroną umowy najmu, ale w akcie występujesz jako wynajmujący.

Oświadczenie musi zawierać:

• dane najemcy,
• adres wynajmowanego mieszkania,
• wskazanie lokalu zastępczego i tytuł prawny do niego,
• zgodę na poddanie się egzekucji.

Notariusz pobiera taksę notarialną i VAT. Koszt zależy od wartości umowy i kancelarii. W praktyce to 300-700 zł plus VAT. Strony mogą się umówić, kto płaci. Często dzielą się po połowie. Oświadczenie jest zwolnione z PCC, bo dotyczy umowy najmu. Sama umowa najmu też jest zwolniona z PCC. Nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych. Płacisz tylko notariusza.

Sprawdź, czy notariusz nie dolicza opłaty za dojazd do mieszkania. Jeśli chcesz podpisać akt na miejscu, zapytaj o koszt dojazdu przed wizytą.

Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego i kto płaci notariusza

Koszt to przede wszystkim taksa notarialna. Notariusz liczy ją od wartości umowy, czyli od czynszu za cały okres najmu. Do tego dochodzi VAT. W praktyce za akt z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji płaci się zwykle 300-700 zł plus VAT. Nie ma jednej stawki, bo notariusze mają widełki. Możesz zapytać o wycenę przed wizytą.

Kto płaci? To zależy od umowy. Najczęściej koszt dzielą strony po połowie albo płaci najemca, bo to jego oświadczenie. Możesz też wziąć całość na siebie. Wpisz to do umowy, żeby nie było sporów.

Do kosztów dochodzi ewentualny dojazd notariusza do mieszkania, jeśli chcesz podpisać akt na miejscu. Niektóre kancelarie pobierają też opłatę za przygotowanie projektu aktu. Zapytaj o pełną wycenę. Pamiętaj, że koszt aktu notarialnego jest jednorazowy. W kolejnych latach nie płacisz za samo trwanie umowy. Jeśli przedłużasz umowę aneksem, nie musisz powtarzać aktu notarialnego, bo oświadczenie najemcy nadal obowiązuje. Chyba że zmienia się lokal zastępczy albo dane najemcy. Wtedy potrzebna jest nowa wizyta u notariusza.

Co zrobić, gdy najemca przestaje płacić - egzekwowanie umowy

Gdy najemca zalega z czynszem, wysyłasz wezwanie do zapłaty. Jeśli nie płaci, wypowiadasz umowę, a pomocne może być sprawdzenie, jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego, gdy lokator nie płaci. W najmie okazjonalnym nie musisz iść do sądu o eksmisję. Masz akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Składasz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd sprawdza dokument i wydaje postanowienie. Z klauzulą idziesz do komornika. Komornik wzywa najemcę do opuszczenia lokalu. Jeśli najemca nie wychodzi, komornik przenosi jego rzeczy do lokalu wskazanego w oświadczeniu.

To duża różnica w porównaniu ze zwykłą eksmisją, gdzie czekasz na lokal socjalny od gminy. Cała procedura i tak zajmuje czas, ale masz jasną ścieżkę. Nie musisz szukać najemcy, bo znasz adres zastępczy. To przyspiesza sprawę.

Przygotuj do komornika: akt notarialny, postanowienie o klauzuli wykonalności, umowę najmu, wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie. Komornik ustali termin opuszczenia lokalu. Najemca może dobrowolnie się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi, komornik przeprowadzi czynność. Pamiętaj, że rzeczy najemcy trafiają pod adres wskazany w oświadczeniu. Najemca nie może twierdzić, że nie ma gdzie mieszkać, bo sam wskazał lokal zastępczy.

Najczęstsze pytania

Czy umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza?

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu zastępczego musi mieć formę aktu notarialnego. Sama umowa najmu może być zwykła, pisemna. Notariusz spisuje oświadczenie, a umowę możesz podpisać u niego albo w mieszkaniu. Bez aktu notarialnego nie ma najmu okazjonalnego. Podpisanie umowy u notariusza jest najbezpieczniejsze, bo od razu masz komplet dokumentów.

Czy najemca musi mieć lokal zastępczy?

Tak. Najemca musi mieć tytuł prawny do innego lokalu, w którym zamieszka po wyprowadzce. Może to być jego własne mieszkanie, dom rodziny albo wynajęte mieszkanie. Ten lokal wskazuje w oświadczeniu. Nie może podać adresu, do którego nie ma prawa. Jeśli nie ma takiego lokalu, nie podpiszesz z nim najmu okazjonalnego. Możesz wtedy zaproponować zwykłą umowę najmu.

Kto płaci notariusza przy umowie najmu okazjonalnego?

Strony mogą się dowolnie umówić. Najczęściej koszt dzielą po połowie albo płaci najemca, bo to jego oświadczenie. Taksa notarialna zależy od wartości umowy i kancelarii. W praktyce to 300-700 zł plus VAT. Możesz wpisać do umowy, kto ponosi koszt. Jeśli notariusz dojeżdża do mieszkania, dochodzi opłata za dojazd. Zapytaj o wycenę przed wizytą.

Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie ma obowiązku zgłaszania samej umowy. Rozliczasz przychód z najmu w zeznaniu rocznym. Prywatny wynajmujący często wybiera ryczałt 8,5% do 100 tys. zł przychodu i 12,5% powyżej. Jeśli prowadzisz działalność, rozliczasz według zasad działalności. Nie musisz iść do urzędu przed podpisaniem umowy. Sprawdź tylko, czy nie masz innych obowiązków, np. VAT, jeśli wynajmujesz lokal użytkowy.

Co się dzieje, gdy najemca nie opuszcza mieszkania po wypowiedzeniu?

W najmie okazjonalnym masz akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Składasz wniosek do sądu o klauzulę wykonalności. Sąd wydaje postanowienie, a ty idziesz do komornika. Komornik może przenieść rzeczy najemcy do lokalu wskazanego w oświadczeniu. To szybsze niż zwykła eksmisja, bo nie czekasz na lokal socjalny od gminy. Najemca nie może twierdzić, że nie ma gdzie mieszkać, bo sam wskazał adres.

Czy można podpisać umowę najmu okazjonalnego na czas nieoznaczony?

Nie. Ustawa mówi o umowie na czas oznaczony. Najem okazjonalny zawiera się na konkretny okres, np. na rok, dwa lata. Po upływie terminu możesz przedłużyć umowę aneksem. Jeśli chcesz najem na czas nieoznaczony, wybierz zwykłą umowę najmu. Wtedy nie masz jednak zabezpieczenia w postaci aktu notarialnego. Możesz też podpisać kolejną umowę na czas oznaczony.

Czy kaucja w najmie okazjonalnym jest ograniczona?

Tak. Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu. To limit z ustawy o ochronie praw lokatorów. Możesz ustalić niższą kaucję. Kaucję zwracasz po protokole zdawczo-odbiorczym, po potrąceniu zaległości i szkód. W umowie wpisz, na co przeznaczysz kaucję. Nie możesz jej zatrzymać bez powodu. Najemca ma prawo żądać rozliczenia.