Czym się różni najem okazjonalny od długoterminowego najmu mieszkania

Czym się różni najem okazjonalny od długoterminowego najmu mieszkania? Najem okazjonalny to pisemna umowa na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat, która wymaga aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji oraz wskazania lokalu, do którego najemca wyprowadzi się po zakończeniu umowy. Zwykły najem długoterminowy nie wymaga notariusza, ale daje najemcy silniejszą ochronę przy eksmisji.

Czym się różni najem okazjonalny od długoterminowego najmu dla właściciela mieszkania?

Dla właściciela różnica sprowadza się do jednego pytania: co zrobisz, gdy najemca przestanie płacić albo nie wyprowadzi się na koniec umowy.

W zwykłym najmie długoterminowym droga do odzyskania mieszkania prowadzi przez proces. Składasz pozew o eksmisję, czekasz na wyrok, a sąd może dodatkowo orzec, że najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wtedy gmina musi taki lokal zapewnić, a Ty czekasz dalej. Taka sprawa potrafi ciągnąć się miesiącami, a przy pechowym układzie sił - latami.

To właśnie ta różnica sprawia, że Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego tak mocno zmienia pozycję właściciela. Najem okazjonalny wycina najboleśniejszy element tej układanki. Najemca podpisuje u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, więc gdy nie wyprowadzi się w umówionym terminie, idziesz do sądu po klauzulę wykonalności i przekazujesz sprawę komornikowi. Nie wytaczasz powództwa o eksmisję, a sąd nie rozstrzyga o lokalu socjalnym. To zupełnie inna dynamika.

Trzecia różnica to forma i czas trwania. Umowę najmu okazjonalnego podpisujesz wyłącznie na piśmie i na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat. Zwykły najem możesz zawrzeć nawet ustnie, choć w praktyce nikt rozsądny tego nie robi, bo bez dokumentu nie udowodnisz ani wysokości czynszu, ani stanu mieszkania.

Czwarta sprawa dotyczy tego, kto w ogóle może skorzystać z tego rozwiązania. Najem okazjonalny obejmuje lokale należące do osób fizycznych. Jeśli mieszkanie należy do spółki, musisz szukać innych narzędzi, na przykład najmu instytucjonalnego. Warto porównać najem okazjonalny od instytucjonalnego, bo to odmienny reżim prawny.

I ostatnia rzecz, o której często się zapomina. Najem okazjonalny chroni właściciela mocniej, ale nie daje mu władzy absolutnej. Nadal musisz mieć ważny tytuł prawny do lokalu, nadal obowiązują Cię przepisy o wypowiadaniu czynszu, a komornik nie działa z dnia na dzień.

Jakie dokumenty przygotować, zanim podpiszesz umowę

Zanim przejdziesz do formalności, warto wiedzieć, Co to jest najem okazjonalny mieszkania i jakie warunki musi spełniać. Najem okazjonalny stoi na trzech dokumentach. Bez któregokolwiek z nich traci sens.

1. Pierwszy to sama umowa najmu okazjonalnego, zawarta na piśmie. Wskaż w niej strony, lokal, czynsz, sposób jego płacenia, kaucję i termin wydania mieszkania.
2. Drugi to oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, złożone w formie aktu notarialnego. Podstawa prawna to art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. W oświadczeniu najemca przyznaje, że w razie niewyprowadzenia się w terminie możesz skierować sprawę do komornika.
3. Trzeci dokument to wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mieszkał po zakończeniu umowy. Do tego dochodzi oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby bliskiej, że przyjmie najemcę pod swój dach. Podpis tej osoby musi być poświadczony notarialnie. Bez takiego oświadczenia umowa najmu okazjonalnego nie działa.

Czwarta rzecz, już nie ustawowa, ale praktyczna: protokół zdawczo-odbiorczy. Spisz liczniki, sprzęty, stan ścian i mebli. Zdjęcia z datą też się przydają. Kaucja to często jedyny pieniądz, o który później się spierasz, a bez protokołu stoisz na straconej pozycji.

Pamiętaj jeszcze o jednym obowiązku. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu okazjonalnego właściciel składa w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o zawarciu umowy, z danymi najemcy. To wymóg, o którym wielu wynajmujących dowiaduje się dopiero po fakcie.

Ile kosztują formalności i kto je opłaca

Zacznijmy od notariusza, bo to główny koszt całej operacji. Taksa za akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji wynosi w praktyce od około 100 do 400 zł netto, do czego dochodzi VAT i opłaty za wypisy. Poświadczenie podpisu osoby, która zobowiązuje się przyjąć najemcę, to zwykle kilkadziesiąt złotych. Realnie licz się z kwotą od 200 do 700 zł.

Kto to płaci? Przepisy tego nie regulują, więc decyduje umowa między stronami. Najczęściej koszty notarialne bierze na siebie najemca, bo to jego oświadczenie jest kluczowe. Bywa też, że strony dzielą się rachunkiem po połowie. Ustal to przed wizytą u notariusza, nie po.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego jest bezpłatne.

Podatek wygląda tak samo, niezależnie od tego, czy podpisujesz najem okazjonalny, czy długoterminowy zwykły. Prywatny wynajem rozliczasz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Alternatywą jest rozliczanie na zasadach ogólnych, jeśli masz wysokie koszty, na przykład kredyt z odsetkami.

Dodatkowy koszt pojawia się dopiero, gdy sprawa trafi do komornika. Opłata sądowa za nadanie klauzuli wykonalności jest niewielka, ale wynagrodzenie komornika i koszty samej eksmisji to już setki, a przy oporze najemcy tysiące złotych.

Co się dzieje, gdy najemca nie chce się wyprowadzić

Kończy się umowa, najemca zostaje, kluczy nie oddaje. Scenariusz zna chyba każdy, kto wynajmował mieszkanie dłużej niż dwa lata.

W zwykłym najmie składasz pozew o eksmisję i wchodzisz w tryb, w którym sąd bada, czy najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak orzeknie, gmina musi zapewnić lokal, a do tego czasu nic nie możesz zrobić.

W najmie okazjonalnym sięgasz po akt notarialny. Składasz wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, sąd rozpatruje go na posiedzeniu niejawnym, a potem sprawa idzie do komornika. Komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu, wyznacza termin i jeśli nic się nie zmieni, dokonuje eksmisji.

Nie znaczy to, że dzieje się to w tydzień. Sąd, komornik, terminy, czasem sprawa wraca jak bumerang. W praktyce mówimy o kilku tygodniach do kilku miesięcy, zależnie od miasta i obłożenia kancelarii. Różnica wobec zwykłego najmu polega na tym, że nie ma etapu, w którym sąd przyznaje najemcy lokal socjalny i cała machina staje.

Warto wiedzieć, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie działa bezterminowo. Dotyczy konkretnej umowy i konkretnego lokalu. Jeśli strony podpiszą aneks na nowe warunki, sprawdź, czy oświadczenie nadal obejmuje nową sytuację.

Kiedy najem okazjonalny nie ma sensu, a zwykła umowa wystarczy

Różnica między najmem okazjonalnym a długoterminowym najmem zwykłym nie zawsze działa na Twoją korzyść.

Po pierwsze, znajdź najemcę, który się na to zgodzi. Wskazanie lokalu, do którego wrócisz po zakończeniu najmu, bywa krępujące. Ktoś po rozstaniu, ktoś, kto przyjechał do Warszawy za pracą i nie ma gdzie wrócić, student z innym miastem w tle - dla takich osób to poważna przeszkoda. Właściciele często widzą to na etapie oglądania mieszkania, gdy kandydat słyszy słowo „notariusz„.

Po drugie, sprawdź, czy lokal w ogóle się kwalifikuje. Mieszkanie należące do spółki, apartament obsługiwany w ramach najmu instytucjonalnego, krótki wynajem wakacyjny - to inne reżimy prawne, nie najem okazjonalny.

Po trzecie, zastanów się, jakiego najemcy szukasz. Jeśli wynajmujesz mieszkanie znajomym, rodzinie albo osobie, którą znasz od lat, cała machina notarialna może być przerostem formy nad treścią. Jeśli natomiast wpuszczasz do mieszkania obcą osobę na dwa lata, dokument z aktem notarialnym jest wart każdej złotówki. Warto wtedy wrócić do porównania Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu, żeby nie przepłacić za formalności, które nic nie dają.

Niektórzy właściciele idą jeszcze dalej i sięgają po najem instytucjonalny albo umowę z najemcą prowadzącym jednoosobową działalność. To rozwiązania dla większych portfeli i większych czynszów, ale mają sens, gdy zarządzasz kilkoma lokalami naraz.

O czym zapominają właściciele i najemcy

Pierwszy błąd to brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Termin to 14 dni i nikt Ci o nim nie przypomni.

Drugi błąd to oświadczenie osoby przyjmującej z podpisem poświadczonym przez kolegę, a nie notariusza. Taki dokument jest nic niewarty.

Trzeci błąd to umowa napisana odręcznie na kartce, bez wskazania kaucji, terminu płatności i sposobu rozliczenia mediów. Im mniej konkretów, tym więcej miejsca na spór.

Czwarty błąd popełniają najemcy. Podpisują oświadczenie o poddaniu się egzekucji, nie czytając, ile czasu mają na wyprowadzkę i jak liczone są odsetki. A to dokument, który może trafić prosto do komornika.

Piąty błąd to brak protokołu zdawczo-odbiorczego i brak zdjęć. Kaucja znika wtedy w atmosferze wzajemnych oskarżeń, a Ty nie masz czym udowodnić, że zniszczenia były, czy ich nie było.

Szósty błąd to przekonanie, że najem okazjonalny chroni przed wszystkim. Nie chroni przed najemcą, który płaci, ale dewastuje mieszkanie, ani przed zalaniem sąsiada. Na to potrzebne są inne zabezpieczenia: ubezpieczenie, kaucja, regularne wizyty.

Jeśli szukasz mieszkania na wynajem w serwisach takich jak OLX czy Otodom, zwróć uwagę na jedno słowo w ogłoszeniu. Gdy pojawia się „najem okazjonalny”, wiedz, że czeka Cię wizyta u notariusza, wskazanie lokalu zapasowego i dodatkowe kilkaset złotych na start. To nie jest ukryta pułapka, ale warto to wiedzieć przed obejrzeniem mieszkania, a nie po podpisaniu umowy.

Najczęstsze pytania

Czy najem okazjonalny trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Tak. Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela obowiązek złożenia w urzędzie skarbowym pisemnego oświadczenia o zawarciu umowy najmu okazjonalnego. Masz na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie jest bezpłatne, a wzór oświadczenia znajdziesz na stronach urzędów skarbowych. Brak zgłoszenia nie unieważnia umowy, ale jest uchybieniem formalnym, którego lepiej unikać.

Czy najem okazjonalny można zawrzeć na czas nieoznaczony?

Nie. Najem okazjonalny zawierasz wyłącznie na czas oznaczony i maksymalnie na 10 lat. Umowa na czas nieoznaczony to zwykły najem długoterminowy, bez aktu notarialnego i bez oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Jeśli podpiszesz umowę nazwaną „okazjonalną„, ale bezterminową, sąd potraktuje ją najprawdopodobniej jak zwykły najem ze wszystkimi tego skutkami, w tym możliwością orzeczenia o lokalu socjalnym.

Kto płaci notariusza przy najmie okazjonalnym?

Przepisy tego nie regulują, więc decyduje umowa. W praktyce koszty aktu notarialnego z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji ponosi najczęściej najemca, bo to jego oświadczenie jest osią konstrukcji. Zdarza się też podział kosztów po połowie. Łącznie z wypisami i poświadczeniem podpisu licz się z kwotą od 200 do 700 zł. Ustal to przed wizytą u notariusza.

Ile trwa eksmisja najemcy w najmie okazjonalnym?

Nie ma sztywnego terminu. Po zakończeniu umowy składasz wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a sąd rozpatruje go na posiedzeniu niejawnym. Potem komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu i wyznacza termin. Realnie cała procedura zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu, kancelarii komorniczej i postawy najemcy.

Czy najem okazjonalny działa, gdy mieszkanie należy do spółki?

Nie. Najem okazjonalny dotyczy lokali, których właścicielem jest osoba fizyczna. Jeśli mieszkanie należy do spółki, możesz wynajmować je na zasadach ogólnych albo w ramach najmu instytucjonalnego. Najem instytucjonalny daje właścicielowi podobne mechanizmy szybkiego odzyskiwania lokalu, ale ma inne wymogi formalne, między innymi wpis do rejestru i odpowiednią konstrukcję umowy.

Co się dzieje, gdy najemca nie wskaże lokalu, w którym zamieszka po zakończeniu umowy?

Umowa najmu okazjonalnego nie powstaje. Wskazanie lokalu zastępczego razem z oświadczeniem osoby, która zobowiązuje się przyjąć najemcę, to warunek konieczny. Bez tego dokumentu podpisujesz zwykły najem długoterminowy, nawet jeśli w nagłówku widnieje słowo „okazjonalny”. Dlatego zanim umówisz wizytę u notariusza, ustal z najemcą, kto i gdzie go przyjmie, i przygotuj poświadczenie podpisu tej osoby.