Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego najmu lokalu

Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego najmu lokalu? Najem okazjonalny zawiera właściciel prywatny, a najemca w akcie notarialnym poddaje się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Umowa trwa maksymalnie 10 lat. Instytucjonalny najem prowadzi przedsiębiorca, dla którego wynajmowanie mieszkań to część działalności - tu wystarczy zwykła umowa na piśmie.

Kto i na jakich zasadach wynajmuje mieszkanie w trybie okazjonalnym

Najem okazjonalny wymyślono po to, żeby właściciel prywatnego mieszkania nie utknął na lata z lokatorem, który przestał płacić. Przepisy znajdziesz w ustawie o ochronie praw lokatorów, w artykułach 19a-19e, dodanych w 2010 roku. Żeby ten tryb zadziałał, musisz spełnić kilka warunków.

Warto też porównać Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego, bo właśnie na tym tle widać sens tego rozwiązania. Jeśli dopiero porządkujesz pojęcia, Co to jest najem okazjonalny mieszkania pomoże Ci ułożyć podstawy.

Umowę podpisujesz na piśmie, a dodatkowo potrzebujesz oświadczenia najemcy złożonego w formie aktu notarialnego. Najemca oświadcza w nim dwie rzeczy: że poddaje się egzekucji i że wyprowadzi się do konkretnego lokalu, który wskaże w tym dokumencie. Ten lokal nie może być lokalem socjalnym ani pomieszczeniem tymczasowym. Jeśli najemca nie ma gdzie się przenieść, umowy w tym trybie nie da się zawrzeć.

Kolejny warunek dotyczy czasu. Najem okazjonalny zawierasz na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa na czas nieokreślony jest tu wykluczona.

Na koniec formalność, o której wiele osób zapomina: w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu okazjonalnego składasz właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o rozpoczęciu najmu i o wskazaniu lokalu, w którym najemca ma prawo zamieszkać. Brzmi urzędowo, ale to jedno pismo.

Co zyskujesz? Jeśli najemca przestanie płacić i nie chce się wyprowadzić, idziesz z umową i aktem notarialnym do sądu po klauzulę wykonalności. Sąd nie bada wtedy, czy najemcy należy się lokal socjalny. Komornik działa szybciej niż w zwykłej sprawie o eksmisję, gdzie procedura potrafi ciągnąć się miesiącami.

Instytucjonalny najem lokalu, czyli kiedy wynajmują spółki i fundusze

Instytucjonalny najem lokalu rządzi się innymi zasadami i nie każdy może go stosować. Ten tryb trafił do ustawy o ochronie praw lokatorów w 2017 roku, w artykułach 19f-19i. Występuje w nim przedsiębiorca, który zawodowo zajmuje się wynajmowaniem lokali, a najemcą jest osoba fizyczna potrzebująca mieszkania dla siebie.

Właścicielem musi być przedsiębiorca. W praktyce to spółki, fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem, deweloperzy, którym została niesprzedana część lokali, albo firmy zarządzające portfelami mieszkań. Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie po babci jako osoba prywatna, ten model jest dla Ciebie zamknięty.

Nie ma tu aktu notarialnego. Umowę zawierasz na piśmie, ale zwykłe podpisy wystarczą. Najemca nie musi wskazywać, gdzie się wyprowadzi, jeśli przestanie płacić. Zabezpieczeniem jest kaucja i sama umowa, napisana pod konkretną sytuację.

Za to przepisy dają przedsiębiorcy narzędzia, których nie ma prywatny właściciel. Może podnosić czynsz w ustalonych odstępach, a wypowiedzenie umowy przez obie strony podlega konkretnym regułom. Sąd, orzekając o opróżnieniu lokalu, nie przyznaje najemcy prawa do lokalu socjalnego. Dla firmy wynajmującej kilkadziesiąt mieszkań to duża różnica w przewidywalności biznesu.

Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego w praktyce

Tu wracamy do sedna. Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego, gdy patrzysz na to z perspektywy osoby, która ma mieszkanie i chce je wynająć? Najkrótsza odpowiedź: tym, kim jesteś i ile formalności jesteś gotowy udźwignąć.

Najem okazjonalny jest dostępny dla każdego właściciela prywatnego - osoby fizycznej, małżonków, spadkobiercy. Wymaga aktu notarialnego i wskazania przez najemcę lokalu zastępczego. Kosztuje więcej na starcie i zajmuje trochę czasu. W zamian daje szybką ścieżkę odzyskania mieszkania.

Instytucjonalny najem lokalu zarezerwowano dla firm. Nie wymaga notariusza, więc start jest tańszy i szybszy. Chroni właściciela przez zapisy samej ustawy, nie przez dodatkowy dokument. Ale żeby z niego korzystać, musisz prowadzić działalność w zakresie wynajmowania lokali, a nie tylko mieć jedno wolne mieszkanie.

Jest jeszcze jedna różnica, którą czuć dopiero po czasie. W najmie okazjonalnym najemca musi mieć gdzie się wyprowadzić i musi to potwierdzić notarialnie. W instytucjonalnym takiego wymogu nie ma, więc grono potencjalnych lokatorów jest szersze. Przy pustostanie, który generuje koszty, każdy tydzień szukania najemcy ma znaczenie.

Jeśli nadal wahasz się między trybami, pomoże Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu, choć pamiętaj, że instytucjonalny rządzi się osobnymi przepisami.

Ile kosztuje zabezpieczenie umowy w obu modelach

W najmie okazjonalnym płacisz notariuszowi. Maksymalna taksa za przyjęcie oświadczenia o poddaniu się egzekucji to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli obecnie kilkaset złotych. Do tego dochodzi VAT i opłaty za wypisy aktu. W praktyce licz się z wydatkiem rzędu kilkuset złotych za każdą nową umowę. Jeśli najemca się zmienia, płacisz ponownie.

W instytucjonalnym najmie lokalu notariusza nie ma. Twój koszt to przygotowanie wzoru umowy, ewentualnie opinia prawna i kaucja, którą i tak zwracasz, jeśli najemca nie naruszy umowy. Przy portfelu kilkudziesięciu mieszkań różnica w skali roku robi się odczuwalna.

Do tego dochodzi ubezpieczenie. W obu modelach możesz dokupić polisę na wypadek zalania, pożaru czy szkód wyrządzonych przez lokatora. Towarzystwa mają osobne produkty dla najmu instytucjonalnego i dla najmu prywatnego, a różnice dotyczą głównie zakresu ochrony czynszu oraz tego, kto zgłasza szkodę.

Jeśli kalkulujesz opłacalność, zobacz Koszty najmu okazjonalnego kawalerki w dużym mieście, bo przy krótkim najmie formalności mogą przewyższyć korzyści.

Jak szybko można odzyskać mieszkanie od najemcy, który nie płaci

To pytanie spędza sen z powiek większości właścicieli. W najmie okazjonalnym masz w ręku akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji. Nie musisz pozywać go o eksmisję w zwykłym trybie. Składasz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a potem idziesz do komornika. Sąd nie rozstrzyga wtedy o prawie do lokalu socjalnego.

W instytucjonalnym najmie lokalu droga jest podobna, choć opiera się na innych przepisach. Sąd również nie orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Przedsiębiorca ma jednak lepsze zaplecze: obsługę prawną, procedury, gotowe wzory pism. Prywatny właściciel musi liczyć na siebie albo wynająć kancelarię.

W obu przypadkach wiele zależy od tego, jak napisana jest umowa. Brak jednego elementu w najmie okazjonalnym, na przykład wskazania lokalu zastępczego, potrafi wywrócić całą konstrukcję. Wtedy zostajesz z najemcą na zasadach ogólnych, nazywanych czasem „dzikim lokatorem„. Eksmisja może wówczas trwać miesiące, a nie tygodnie.

Czynsz, kaucja i wypowiedzenie - porównanie przepisów

Kaucja w obu modelach nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu. To limit z ustawy o ochronie praw lokatorów i dotyczy także najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Musisz ją zwrócić w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, chyba że masz uzasadnione roszczenia - na przykład zaległości czynszowe albo zniszczenia ponad zwykłe zużycie.

Przy podwyżce czynszu instytucjonalny najem daje przedsiębiorcy więcej swobody. Ustawa pozwala mu podnosić czynsz w określonych odstępach, o ile zapowie to z odpowiednim wyprzedzeniem. W najmie okazjonalnym obowiązują zasady ogólne, więc wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu wymaga zachowania terminów ustawowych i uzasadnienia zgodnego z przepisami.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę wygląda podobnie w obu trybach, ale instytucjonalny najem ma własny katalog terminów. Sprawdź je w konkretnej umowie, bo ustawa daje tu stronom pewną elastyczność. Najemca w obu modelach może wypowiedzieć umowę, choć w trybie okazjonalnym warunki są bardziej standardowe i mniej zależą od woli wynajmującego.

Który model najmu wybrać, jeśli masz jedno mieszkanie na wynajem

Jeśli jesteś osobą prywatną i wynajmujesz mieszkanie po rodzicach albo to, w którym wcześniej mieszkałeś, instytucjonalny najem lokalu odpada. Nie prowadzisz działalności w zakresie wynajmowania lokali, więc ten rozdział ustawy się do Ciebie nie stosuje. Zostaje Ci najem zwykły albo najem okazjonalny.

Najem okazjonalny ma sens wtedy, gdy chcesz mocnego zabezpieczenia i nie przeszkadza Ci jednorazowy wydatek u notariusza. Sprawdza się przy wynajmie na dłużej, bo przy każdej zmianie najemcy płacisz za nowy akt. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na kilka miesięcy turystom albo studentom na semestr, formalności mogą przewyższyć korzyści.

Jeśli masz kilka mieszkań i myślisz o zarejestrowaniu działalności albo prowadzisz spółkę, przejdź na model instytucjonalny. Unikniesz notariusza i zyskasz przepisy pisane pod wynajmujących. Zarządzanie portfelem mieszkań na zasadach najmu okazjonalnego bywa drogie i logistycznie męczące, zwłaszcza gdy lokatorzy zmieniają się co rok. Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego - wszystko zależy od tego, kim jesteś i czym dysponujesz.

Najczęstsze pytania

Czy najem okazjonalny trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Tak. Właściciel składa w urzędzie skarbowym oświadczenie o rozpoczęciu najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni od jego rozpoczęcia. W piśmie podaje też lokal, w którym najemca ma prawo zamieszkać po zakończeniu umowy. Brak zgłoszenia nie unieważnia umowy, ale naraża Cię na konsekwencje wobec fiskusa. Sam przychód z najmu rozliczasz osobno, ryczałtem albo na zasadach ogólnych.

Kto może wynająć mieszkanie w ramach instytucjonalnego najmu lokalu?

Tylko przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najemcą musi być osoba fizyczna, a lokal służy zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych. Osoba prywatna wynajmująca jedno mieszkanie nie może stosować tego trybu. Jeśli chcesz z niego korzystać, musisz założyć działalność albo spółkę, która zajmie się najmem zawodowo.

Ile kosztuje akt notarialny przy najmie okazjonalnym?

Maksymalna stawka za przyjęcie oświadczenia o poddaniu się egzekucji to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty doliczasz VAT i opłatę za wypis aktu. Realnie wychodzi kilkaset złotych od umowy. Jeśli najemców zmieniasz co rok, roczny koszt notarialny może sięgnąć tysiąca złotych i więcej. Przy krótkim najmie warto policzyć, czy gra jest warta świeczki.

Czy w najmie okazjonalnym można podnieść czynsz?

Tak, ale na zasadach ogólnych z ustawy o ochronie praw lokatorów. Musisz wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu z zachowaniem terminów ustawowych, a podwyżka wymaga uzasadnienia, na przykład wzrostem kosztów utrzymania lokalu. Najemca może odmówić i odwołać się do sądu. W praktyce właściciele często wpisują w umowę zasady waloryzacji czynszu raz w roku.

Czy najem okazjonalny można zawrzeć na czas nieokreślony?

Nie. Najem okazjonalny zawierasz wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeśli chcesz umowę na czas nieokreślony, musisz wybrać zwykły najem, który daje najemcy znacznie silniejszą ochronę. Po upływie terminu umowa wygasa, a najemca ma obowiązek opuścić lokal. Jeśli tego nie zrobi, wchodzi procedura z klauzulą wykonalności i komornikiem.

Co się dzieje, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

W najmie okazjonalnym idziesz do sądu z aktem notarialnym i wnosisz o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd bada tylko formalną stronę dokumentu. Gdy klauzula jest gotowa, kierujesz sprawę do komornika, który usuwa najemcę z lokalu. Sąd nie orzeka o prawie do lokalu socjalnego. W zwykłym najmie ta sama procedura trwa dłużej i często kończy się przyznaniem najemcy lokalu socjalnego.